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估值之惑
诸暨市人民法院不远处的东二路附近，是一片新开发的居民区，大大小小的楼盘沿着东二路依次展开。其中的“朗臻·幸福家园”商铺，就涉及本案的诉讼纠纷。
菲达环保为神鹰集团提供的5700万元银行借款担保，是以“朗臻·幸福家园”14间商铺为抵押物。根据绍兴华越资产评估事务所出具的《诸暨朗臻恒阳置业有限公司拟反担保涉及的房地产评估项目资产评估报告》，该评估报告以2015年12月4日为评估基准日，幸福家园商铺评估价值为7013.69万元，折后均价为1.84万元/平方米。
菲达环保与神鹰集团管理人这次诉讼纠纷案，如果最终菲达环保一方获得胜诉，将依法获得对“朗臻·幸福家园”14间商铺的处置权，所得价款在5700万元的范围内，菲达环保享有优先受偿权。反之，菲达环保将会被列入普通债权人名单。谁能胜诉暂且不议，上述14间商铺的现在价值，直接关系到赢家的权益保障。
或许是朗臻·幸福家园在诸暨市区太普通，记者咨询了当地多家地产中介，他们对该楼盘都没有太多印象。公开资料显示，位居东新路上的朗臻·幸福家园，总建筑面积约13万平方米，开盘时间为2014年。也许是由于小区的地理位置已近郊区，路上行人不多。不多的车辆经过时，还会卷起一阵尘土。
经过开盘三年来的培育，目前小区沿街的20-30个商铺，基本处于开门营业中。记者走访时，恰逢午餐时间，但沿街经营饮食的商铺，鲜有客人光顾。多家商铺老板感慨，因为人流量太少的关系，他们的生意一直很一般。
一位经营装饰类的租户称，“我们这个商铺上下共两层，面积约150平方米，现在的年租金8万左右。房东当时购买的时候，价格好像是8000元-9000元/平方米。”
按照菲达环保公告，朗臻·幸福家园14间商铺是以2015年12月4日为评估基准日，当时评估均价为1.84万元/平方米。但是，诸暨地产中介对此不屑一顾，“去年的某个时间段，闹市区的某个十字路口，还树立着朗臻·幸福家园一块很大的招售广告牌，价格好像是8000元/平方米。”
与此同时，记者还获得了一些关于朗臻·幸福家园的招售资料，这些拍摄于2016年5-6月份期间的现场照片显示，朗臻·幸福家园沿街的一个商铺门前，竖立着一块商铺出售广告——“沿街旺铺出售，折后均价8888元/平方米起”。
实际上，朗臻·幸福家园沿街商铺的实际市场价，也可以拿同一地段其他商铺作为参考。
同样位居诸暨市东二路上的美兰公寓，与朗臻·幸福家园一路之隔。无论从小区外立面的装饰，还是从小区环境、配套，看上去不比朗臻·幸福家园差。但记者获得的信息是，美兰公寓沿街商铺的价格，远没有达到朗臻·幸福家园1.84万元/平方米的评估价。
目前，美兰公寓沿街的商铺，仍有部分在售，相关信息也贴在商铺的外墙上。记者以咨询商铺为名，拨通了其中一家在售商铺的业主电话，“目前挂牌售价是1.2万元/平方米，如果诚心要，1.1万元/平方米也可以。目前在售的商铺属于网签途中尚未过户，这样交易还可以节约几万的手续费。”
在获悉上述情况后，记者原本还想以马路对面的朗臻·幸福家园作为比较。殊不知，话刚刚开口，上述美兰公寓业主就称，“朗臻·幸福家园的商铺是要便宜一些，但大家都知道，美兰公寓的楼盘档次要好，价格方面自然要卖得贵一点”。
也就是说，从证券时报记者的实地探访来看，朗臻·幸福家园担保抵押物的市场价格，与抵押评估价相差甚远。
《破产法》第31条规定，人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销。规定的行为包括“以明显不合理的价格进行交易的”。
一位广东的知名证券维权律师对记者表示，反担保抵押过程中，担保方出于自身财产安全，通常会要求被担保方提供抵押物，且按照市场价3-5折进行评估。“如果抵押物评估价出现异常情况，往往会牵涉到利益输送。所以，这种情况下双方签订的反担保抵押是否合法有效，又是否会得到法院认可，就不好说了。” 共3页 上一页 [1] [2] [3] 下一页 搜索更多: 菲达环保 |
