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房东的烦恼
北京市场人士认为，长租公寓比起民宅等产品，由于租赁周期更加灵活，环境与配套服务条件更高，长远来看远其收益要比改造前的产品要高一些。
投资了不少公寓项目的魔方金服则认为，开发商进入长租公寓市场，最大的优势是母公司的资本实力和依托母公司信用而获得的超低融资成本。超低的融资成本决定了开发商可以接受相对低的回报，在房源上有很强的竞价优势。
但比起传统地产业务，发展长租公寓更像是一桩“细水长流”的生意。
表：较知名长租公寓品牌一览表
数据来源：观点指数
业内人士曾表示，长租公寓前期收购、改造及税收的成本较大，投资回报率不高，回报周期长。有观点认为，开发商的人力成本较高，因此现阶段进入长租公寓市场不太可能获得很好的回报，第一阶段只能是扩展亏损期。
新派公寓人士透露，一般长租公寓项目要求5-7年能够回本，但新派在建的新机场项目由于成本没有控制好，目前已投入超过2000万元，导致回本可能需要更长时间。
对于长租公司的盈利情况，万科不同城市泊寓业务负责人给出了各自的看法。
广州泊寓张成皓坦然表示，长租公寓业务的盈利性确实比传统地产业务有较大差距，这也是中国目前的租金售价比、高额的租赁税费所影响的。
“但是租赁业务有较为稳定的现金流，受调控的影响较小，客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配，从这些方面来看，尽管业务盈利并不强，但依然是万科的战略业务。”
泊寓厦门总经理吴迪透露，不同泊寓项目的前期改造成本不一样，但出于对整个居住标准的追求，万科在这方面的投入会比较大。租入租金和改造成本占到总成本的80%，仅装修改造的成本就需要运营三年后才能够覆盖。
泊寓北京人士也表示，目前整个行业的投资回报周期普遍较长，租赁的轻资产模式在5-8年左右，而万科则预计5年能够收回成本。在北京市场，由于物业升值较快，租入租金要占到租出租金的一半以上，所以运营商只能尽力压缩其他的成本。
相比之下，对于重资产方式就比较担扰。上述人士称，重资产项目甚至需要十几年、二十年实现盈利。泊寓北京拓展重资产的方式，主要是出于对资产增值的考虑，而且长租公寓的投资回报情况并不比写字楼差。
除了收购的成本，消防与税收的问题也是限制长租公寓发展的硬伤。目前改造成长租公寓的物业包括了传统的公寓、写字楼、酒店、厂房等物业，业内人士透露，由于物业消防标准要求尚不清晰，消防的问题颇让这些房东们头疼。
其次，是税收的成本。营改增后，虽然6%的增值税比原先的征收标准要低一些，但若加上12%的房地产税，长租公寓的税收成本依旧不低。 共4页 上一页 [1] [2] [3] [4] 下一页 万科绿地保利负债均超3千亿 136家房企负债直逼5万亿 万科董事会换届仍没时间表 王石最近在干嘛？ 太原万科城涉欺诈销售遭业主维权 万科龙湖进军长租公寓 存量房时代还有哪些玩法？ 恒大持股万科至今已浮亏72亿 许家印这次玩砸了？ 搜索更多: 万科 |
