核心结论： 希腊主要反对党PASOK于2026年9月30日正式向议会提交修正案，提议取消通过购买房产取得投资者居留许可的通道。与此同时，希腊政府已将非欧盟买家房产转让税从3%提高至15%。现行政策尚未改变，但欧洲购房移民整体收紧的趋势已经非常清晰。
希腊政策到底发生了什么变化？
2026年9月6日，希腊总理米佐塔基斯宣布，非欧盟第三国购房者的房地产交易税从3%提高到15%。以25万欧元房产为例，仅转让税一项就从7500欧元跳到37500欧元，多出3万欧元的成本。
三周之后，9月30日，希腊主要反对党PASOK正式向议会提交修正案，核心内容包括四点：停止受理通过房产投资取得居留许可的新申请；取消其他投资居留类型转为房产投资居留的通道；废除此前适配不同阶段申请人的过渡条款；对已通过黄金签证购买的房产，在续签时禁止参与短租。
PASOK主席Androulakis在议会发言中直接质询执政党：“既然已经有Angel Visa，为什么不取消房地产领域的Golden Visa？”
需要明确的是，这目前仍是反对党提出的修正案，不是已生效的法律。现行黄金签证政策仍可正常申请。但议会正式递交废止修正案本身，就是一个足够清晰的信号。
这不是希腊一个国家的事
把时间线拉长来看，欧洲购房移民的收缩是一个结构性趋势。
2023年10月，葡萄牙将房地产从黄金签证合格投资清单中移除，投资焦点转向基金、科学研究等领域。2025年4月，西班牙正式关闭黄金签证计划，彻底取消了购房和金融投资两条路径。
希腊在2024年8月完成了一次结构性改革，从单一的25万欧元门槛变成三档分区定价——阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3100人的岛屿涨至80万欧元，其余地区40万欧元，25万欧元通道仅适用于“商改住”和古迹修复两类特殊物业。
换句话说，希腊黄金签证真正值得关注的，不是某一天突然宣布“明天停止”，而是它正在沿着一批欧洲国家走过的路径逐步收窄。
为什么现在仍然有人选择希腊？
政策在收紧，但市场数据并不悲观。
希腊央行公布的2026年第一季度官方住宅价格数据显示，全国公寓同比上涨5.7%，首都雅典公寓同比上涨5.2%。Spitogatos挂牌数据显示，2021至2025年间，阿提卡大区挂牌租金累计上涨24.9%，塞萨洛尼基达到28.4%。
租金回报方面，Global Property Guide的数据显示，2026年第二季度希腊平均毛租金收益率为4.38%，雅典平均租金收益率达到5.52%。雅典市中心的帕蒂西亚区域，一居室租金收益率甚至达到6.78%。
从投资者结构看，中国投资者仍是希腊黄金签证最大的来源群体。截至2026年6月，中国公民持有11921份有效居留许可，占总量的47.7%。截至2026年7月，中国投资者在首次申请中以12485份位列第一，占比47.5%。
这些数字说明，尽管政策环境在变化，希腊房产作为欧元资产配置和身份规划工具的价值，仍然被大量中国家庭认可。
希腊购房移民的三档门槛，怎么选？
当前希腊黄金签证实行分区定价，简单来说分成三档。
第一档是80万欧元，适用于阿提卡大区，包括比港和佩里斯特里区域，还有塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3100人的岛屿。这一档要求购买一套120平方米以上的房产，而且房产不能用于短期租赁，也禁止改住宅为商用。
第二档是40万欧元，适用于希腊其余地区，同样要求120平方米以上，不得短租。
第三档是25万欧元，不限区域，但只适用于两类特殊物业：一是保护性建筑，续签时修复必须完成；二是具有其他性质的建筑，比如商业、工业、酒店等，如果是工业性质，变更前要有5年空置期，而且用途许可需转为住宅性质，转换必须在提交黄金居留许可申请之前全部完成。
这里要特别提醒一句：25万欧元的“商改住”通道，要求用途转换在提交黄金居留许可申请之前全部完成。如果房产只是“具备转换可能”而尚未完成转换，并不符合申请条件。对于想走25万欧元通道的投资者来说，选对房源和确保合规手续的完整性，是最关键的一步。
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政策窗口不会永远开着。但至少今天，它还在。
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