此外，德基具备较成熟的品牌分级管理策略，其将品牌分为战略级、核心级、孵化级并提供差异化支持，这一模式也可保持多元项目业态组合的新鲜度。
其中，核心级品牌侧重潮流与轻奢，孵化级品牌聚焦新兴小众品类，与“德基时刻”的定位适配度较高，能助力项目吸引年轻客群。
进化考验不止
尽管有高端基因加持，但从单一重奢到全业态运营，德基仍面临跨赛道逻辑适配、多项目管理、外部竞争挤压的多重考验。
内部考验方面，德基的优势主要在重奢运营，重奢业态运营的核心是“稀缺性”与“高端调性”，而潮流业态追求“高频迭代”与“社交属性”，奥莱则侧重“性价比”与“货源稳定性”。三种业态的运营逻辑存在差异，德基需跳出重奢运营的固有思维，针对不同业态建立差异化的运营体系。
具体到单个项目，个性化挑战更为突出。以江北德基时刻为例，项目将入驻亚洲规模最大的江北地下城，且布局于地下一层商业大平层，这也让项目面临着地下商业开发运营的专属挑战。
不同于传统地上商业，地下商业的开发运营难度更大。受限于采光、动线设计等硬件问题，行业数据显示，其坪效通常仅为地上商业的50%-70%，且需精准定位才能实现租金与坪效的平衡，德基后续的运营难度可想而知。
更为关键的消费客群上，项目所在的南京江北新区的消费力仍处于培育期，加之4号线二期、11号线一期开通时间尚未确定，这也意味着初期客流导入或会较大程度受限，项目可能需要较长的培育周期。
除上述签约项目外，其他项目亦各有挑战。河西德基时刻需在轻奢、潮流品类的品牌组合上避开与邻近南京IFC的同质化竞争，同时持续保持品牌的新鲜感，避免陷入高不成低不就的“尴尬”中。
仙林德基奥莱则需在保障奢侈品货源品质的同时，把控折扣力度、控制运营成本，平衡品牌方利益与消费者预期，一旦货源不足或定位模糊，极易失去竞争力。
除不同类型商业的逻辑差异外，多项目并行带来的运营管理压力也不容忽视。时间线上，德基2026年计划同步开业河西、仙林、江北等多个项目，商业运营压力显著增加。
同时，多项目、多业态对管理团队也提出更高的要求，如何保障各项目运营标准统一，平衡非重奢项目的服务品质与品牌调性，成为摆在德基面前的难题。
外部竞争方面，区域市场竞争与同质化挑战，也会进一步压缩项目的生存空间。如在奥莱赛道上，百联奥莱、砂之船奥莱拥有稳定客群与成熟运营模式，是仙林德基奥莱的强劲竞争对手。
德基的多元转型，是国内高端商业运营商应对市场变化的一个缩影。当单一重奢市场增长见顶，挖掘新的增长极，成为行业面临的共同命题。
如何在拓展商业市场、吸引年轻客群的同时维护高端品牌形象，实现高端稳固、多元增长，是德基转型过程中需持续权衡的核心命题，而这场考验才刚刚开始。
来源：观点指数 冯彩云
