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冰火交织的2025
晶耀前滩T1栋被传挂牌推售背后，2025年上半年上海商业地产大宗交易市场呈现冰火态势。
一方面，上海大宗交易市场正经历深度调整。高力国际数据显示，2025年上半年上海全市仅录得42笔大宗交易，总金额258亿元，同比呈现量价双跌。
交易总金额比2019-2024年6年任何一年的上半年数据都更少，甚至低于2021年上半年的319亿元。
同时，外资机构参加交易数量和金额上急剧减少，基本退出“战场”。2025年上半年内资买家占比高达99%，外资仅零星参与交易。
而在内资买家中，除保险资金和国资平台依旧保持高强度活动外，民营资本也成为活跃分子。由于资产价格处于低位，这些买家组成的投资型买家、自用型买家陆续进场抄底核心物业。
另一方面，从物业类型来看，写字楼仍然是最受欢迎的资产类别。数据显示，2025年上半年上海办公楼交易共收录 15 宗，成交金额为 163 亿元，占总交易金额的63%。
但若除去交易金额达到108亿元的博华广场交易，写字楼交易总金额则将下降到55亿元。
同时，我们也能看到，上半年几宗具代表性的写字楼资产交易，均出现不同程度的折价。甚至在上海北岸长风E栋和G栋的交易中，由于事前项目出现断贷情况，因此较贝莱德2017年12亿元的收购价格，出现了48%折价的“极端”情况。
高力国际在报告中提出：“在当前市场环境下，受困于租金下行以及未来办公市场供应增多的双重压力，同时存量市区核心商圈的核心资产陆续进入市场，办公市场正处于近些年的低谷期。”
“面对售价的不断向下调整，市场参与者也更为谨慎对待。”该机构指出。
而且上海写字楼整体市场仍然不明朗。第一太平戴维斯在最新报告中表示，结构性的供应过剩和低迷的租户情绪影响租赁活动，市场仍然面临压力。
报告显示，2025年第二季度上海全市甲级写字楼空置率继续上升0.5个百分点，至23.7%，并预期下半年供应或将持续推高空置率。
同期，前滩所属的非核心商务区整体空置率已超过25%，陆续趋向30%。
然而，在挑战之中也存在着一些机遇。对于像晶耀前滩T1栋这样的优质资产，其高出租率和优质租户资源成为吸引买家的重要因素。
在市场整体信心不足的情况下，稳定的现金流对于投资者具有较大的吸引力。
只是网传的17.6亿元叫价，对应25882平方米面积，交易楼面价折合6.8万元/平方米，高于市场整体行情。在最终接近成交时，交易价格或出现一些变动。
就目前来看，相关交易未被最终证实也未完成，价格自然也不可知。
但交易一旦完成，晶耀前滩T1栋可能成为又一个观察上海大宗交易冷热温差的最佳温度计。
来源：观点网 刘子栋 共2页 上一页 [1] [2]
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