天街片一期B2地块，即为上述“武汉综合用途发展项目”商业部分地块，三期和平里地块与天街片一期B2地块相隔不远，位于长江汉江交汇处河岸边，汉口龙王庙旁。
按照规划，天街片一期B2地块由商业用地、商务用地、公园绿地调整为居住用地、公园绿地；天街片三期和平里由商务用地、公园绿地调整为商务用地、居住用地、公园绿地；同时，大兴路北侧商办地块也由商业用地调整为居住用地、小学用地。
具体而言，调整后相关地块居住用地增加5.30万平方米，公共管理与公共服务设施用地增加0.60万平方米，绿地与广场用地增加0.03万平方米；商业服务业设施用地减少5.65万平方米，道路与交通设施用地减少0.28万平方米。
规划调整后，上述两幅地块组合成P(2024)218号地块，于12月26日挂牌拍卖，并无意外地由嘉里建设拿下，总成交价约28.94亿元。即嘉里几乎原价购回了天街片一期B2地块，并斥资约11亿元额外获得和平里A地块。
嘉里建设为“武汉综合用途发展项目”建筑面积25.95万平方米的商业部分地块，置换为包含楼面面积13万平方米住宅及楼面面积4000平方米商业用途的天街片一期B2地块，以及包含4.3万平方米住宅、楼面面积11.3万平方米用作办公室、商业及其他综合用途的和平里A地块。
换句话说，嘉里建设为“武汉嘉里中心”一口气实现扩容、减压，增加住宅面积；商办、商业用途面积缩减的同时，也将迁址获得了更好的位于江岸边的位置，或许办公楼和零售商业的比例也将变得更平衡。
“商改住”风潮
受商业地产过剩困扰的开发商并不止嘉里建设一家。
同样位于汉正天街片区的复星集团旗下的复星外滩中心项目。据了解，该项目分为A1、A2、A3（汉正街东片）和东片扩大片共同开发，总投资额高达 170 亿元，原计划开发为包含一座达400米超高层塔楼，集商业、办公、酒店、居住等多功能于一体，被认为是武汉有史以来单体投资额最大的城市综合体项目。
今年复星外滩中心率先推进了“商改住”。按照调整规划，除了本身为居住用地的东片扩大片用地，A1地块地标建筑高度由不低于400米调整为控制在365米；A2地块从商业调整为居住，计容建筑面积11.14万平方米；A3地块从商住混合调整为居住商业混合用地，住宅计容面积增加了4.14万平方米。
除此之外，今年以来武汉已陆续推进十余宗“商改住”地块，部分地块也已由原开发商重新摘得。
据不完全统计，受到关注的项目包括：武昌区保利维塔地块，原方案包含2栋5A甲级写字楼，总建筑面积约10万平方米，商改住后，总建面调整至7.83万平方米，包含2.48万平方米的住宅和不大于5.35万平方米的商业服务业用途建筑，地块目前已由保利重新拿回；
位于武汉汉阳四新方岛的金茂项目A3地块，原规划为高星级酒店，改规后调整为居住用地，土地面积1.37万平方米；
位于武昌区滨江商务核心区的长江中心B2地块，此前规划建筑面积约14万平方米，包含一栋高约302米的超高层办公楼，改规后体量调整为建筑面积6.5万平方米，土地用途包括住宅、公共服务；
位于汉阳滨江商务区的卓越大江商业地块，原规划为土地面积2.93万平方米的商业用地、19平方米二类居住用地、4200平方米防护绿地，调整为2.48万平方米二类居住用地、6400平方米商业用地、4200平方米防护绿地；
位于光谷的中建大公馆项目四期东侧的零售商业用地，据悉正在评估调规，调整为居住、商业、教育、文化混合用地；
位于杨春湖高铁商务区的华侨城欢乐天际商业地块，原计划建设成为“商办为主、住宅为辅的”的集高端产业聚集的地铁上盖TOD项目。
地块改规后调整为“住宅为主、商办为辅”，土地面积7.02万平方米，其中居住用地5.73万平方米、商业服务业设施用地8804平方米、绿地与广场用地4142平方米，建筑面积31.43万平方米，其中居住建筑不大于25.86万平方米、商务不大于5万平方米、商业不大于5700平方米，地块目前已由华侨城重新拿回。
青山滨江商务区的“双子塔”地块，原规划建设超200米的标志性地标办公楼项目，“商改住”后将原地块内商务、商业用地性质调整为二类居住用地。目前重新挂牌，已由武汉交投重新拿回。
江岸区中美大都会二期地块，从土地面积10.6万平方米零售商业用地变更为土地面积10.6万平方米零售商业用地变更为8.76万平方米二类居住用地、1.64万平方米商业服务业设施用地、0.2万平方米公园绿地。
持续推进“商改住”有利于改变武汉目前商业地产市场过剩，规划饱和的现状。除上述商办市场情况后，据第一太平戴维斯数据，截至今年第三季度，随着武汉SKP与汉街万达广场开业，武汉全市零售物业总存量也上升至852.9万平方米，包括共4座重奢商场。
武汉“商改住”之路可能还要持续走下去。
来源：观点网 刘子栋
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