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存量再“造”成效
区别于香港以街市、民生商场为主，领展内地零售项目多为区域型商业体，类型上以两大品牌——“领展广场”及“领展中心城”为主。
明确的产品线背后，是领展提高内地知名度的需求。从商业角度看，统一的品牌产品线更容易形成协同效应，具有更高商业辨识度和影响力。
其中，领展广场以社区商场定位，为所处街区及附近社区的都市家庭及新生代提供体验；而领展中心城级别则更高一些，定位为内地核心城市中心地带的地标性零售商业体，目前内地零售项目更多以领展广场为主。
上述内地的领展广场均为领展收购改造而来，目前运营状况良好。这背后得益于领展多年积累的存量改造经验，以及精细化运营的能力。一般而言，进行存量改造后，被收购的物业成为颇具影响力的区域商业，领展借此也能收获合理的投资回报。
不过从最新的半年业绩来看，在市场复苏的背景下，这些物业的业绩表现并未有太多惊喜。财报数据显示，截止2023年9月30日的半年内，领展在中国内地的物业组合按人民币计价总收益跟去年同期大致持平，广州天河领展广场和领展中心城因较长期的资产提升及稳定期致使收益下降。
上述下降的收益被新增物流资产带来的新收益抵消，以人民币计价物业收益净额同比增幅2.5%，但按港元计价，收益及物业收入净额仍分别同比下滑6%、3%。
出租率方面，截至2023年9月30日，领展内地零售业务的平均续租租金下降5.2%，其中零售物业的估值约234.13亿港元，同比下降11.01%（内地物业总估值约315.75亿港元，估值同比下降10.22%）。
长期来看，得益于聚焦以必需品为重心的零售市场，领展的经营表现仍具有较高稳定性。根据最新的业态租金组合，目前领展的租户以餐饮、服装和一般零售业态为主，餐饮业态占比达到34.3%，符合其中端项目定位。此外服装和一般零售占比也不小，分别为29.8%和28.7%。
数据来源：领展财报，观点指数整理
整体来看，这三类业态消费客群较为稳定，不过更考验项目区位的选择，相信这也是领展挑选项目时尤其注重交通便捷性、区位客群构成的原因之一。
改造焕新成效方面，以去年最新完成改造并开业的广州天河领展广场为例，该项目资本开支3亿元，首期投资回报率约12%，整体出租率逾95%。
至于最新收购的上海七宝万科广场，据领展方面透露，交易完成后该商场现有的零售管理人将留任六个月，以确保顺利整合。其后，领展会接掌商场的营运，并会在适当时间重塑品牌。
观点指数认为，领展资产优化是其提升项目估值和竞争力的重要手段，而区域商业也是其在内地长久以来的主要发展方向。借新收购的七宝万科广场，领展有望提升其内地商业组合的竞争力，投资回报率或有望提升。
来源：观点指数 共2页 上一页 [1] [2]
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