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地产与商管困境
截至2023年6月30日，中骏商管共运营有18个商业项目，上半年商业物管板块实现营业收入1.99亿元，同比下降1.6%。中骏商管目前有大量已签约但未交付的中骏世界城项目，其总签约商管项目达39个，其中21个都是已签约但未交付状态。
2021年业绩会上，中骏商管管理层曾表示，预计未来3年每年会开业5-6个世界城。但2022年全年与2023年至今，中骏商管均仅新增1个商业运营项目。
中骏商管的商业板块增长缓慢很大程度上与中骏集团的现状有关。
2022年，中骏集团宣布暂缓投地，保交付背景下住宅项目的开发优先级也要显然高于商业板块，因此其商业项目开发建设进度明显不及预期。受此影响，中骏商管开业前管理服务营收和营收占比也发生了锐减，进行开业前管理服务的项目数量由2022上半年的7个减少至今年上半年的2个。
由于商管轻资产运营企业通常不对项目入股，进行三方项目拓展上会存在明显的难度。因此，该模式有赖于地产开发背景来稳定获取项目。截至目前，中骏商管的三方项目以住宅和公共物业为主，和华润万象生活等其他港股上市商管企业相比，其尚未展露出向第三方输出商业运营能力的迹象。
IPO之时，中骏商管计划将募资款的50%即10.19亿元用于收购物业管理公司及服务提供商。但自上市以来，其一直未落实大的收并购，在本次收购公告中，中骏商管列举了其上市以来尝试的7次收购以及终止的原因，主要在于说明过去市场无有效并购机会，以及更改IPO募资用途用于购买该奥莱商场物业的必要性。
通过该笔交易，中骏商管将获取该商场物业资产并取得长期租金现金流回报，而中骏集团将获取现金以进行项目建设或偿债。从集团整体来看，这一交易的目的在于更有效地利用中骏商管账上的资金。
中骏集团目前可监测的最大债务压力主要来自海外约18亿美元公开债。10月4日，中骏集团一笔合计6100万美元的贷款本金和利息未能按期支付，其已实质性违约。
去年11月24日，中骏商管曾公告称，其全资附属公司上海中骏商业管理同意向上海中骏置业垫付不超过9亿元的贷款，年利率为7.0%，用于补充中骏集团的营运资金。本次收购，则又给中骏集团输送了10亿元现金。
中骏集团的商业项目开发进度不及预期，致使中骏商管商业运营板块增量受限。与此同时，后者上市以来在收购上未取得明显成果，商业运营优势亦未崭露，叠加本次购买关联方的商场物业耗费了手上大笔现金，综合来看，未来中骏商管的商管板块一定程度上陷入了发展瓶颈。
来源：观点指数 王昱睿 共2页 上一页 [1] [2]
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