来源：观点网 陈启宗
8月8日，在2023博鳌房地产论坛现场，恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗进行了分享。
以下为文字实录：
大家早上好！今年给我的主题是“改变了的规则：道路与选择”。
我没有樊纲那么厉害，他来了23年，我只来了16年，行业里好多老大我都是在这个场合认识的。看了一下过去16年在这个论坛的演讲主题，大家知道这16年出现最多、最大的主题词是什么？“改变”、“改革”、“转变”等等。
也就是我们讲变讲了16年，我们有变吗？外面有变、行业有变、环境有变，恐怕唯一没变的就是我们自己的脑袋。我想今天还坐在这里的人都是因为脑袋变了一点，不变的那些人都不在这里了。
他们不在这里的原因我不敢猜测，但这些话题都不是什么新话题。
再看了一下过去16年每年的发言题目，16年前给我的题目是“房地产企业的生存选择”，跟今天给我的题目是差不多的。16年前就要注意生存了，结果到了16年之后，才有一些人生存不下去。
要是你想避过这一劫，很简单，每年来参加这个大会，听了演讲，好好思考，照着某些讲者的话而行，你就能够避过这一劫。可惜的是，每年我在这里都跟大家说不好听的话，而且每年都一样，所以我就很奇为什么每年还把我请来这儿。
以往这七八年，我每年讲的都是一样的内容，我说不要做疯子、要理性，整个行业的做法现在都是不理性的，都是不能持续的，早晚会出事的。
我从来没有看过你们在台下摇头，我看到不少人点头，但是点了头的人也没行动，也就是说游戏还在玩，音乐还在奏，不愿意离场。不愿意离场，就要付出必定会付出的代价。
今年我要讲一点新东西，过去七八年讲同一个东西，我自己也觉得不好意思。
今年的大问题，不止是行业内的问题，也是整个世界的问题，是地缘政治引致地缘经济的问题，世界变得太多，这是第一；第二，中国内部的经济变了很多；第三，房地产行业变了很多。
第一，世界变了。简单来说是我们走进了一个逆全球化的阶段。这个逆全球化的主要原因是世界老大不允许世界的老二发展，导致了相当程度上的逆全球化。当然不可能完全逆全球化，但是相当程度上的逆全球化，就会叫好多人非常不自在。我想好戏还在后面，好多让你我不舒服、不自在的事，恐怕要在未来几年发生。
说句题外话，以前有个香港朋友说，历史告诉我们，中国内地好，香港好，中国内地不好，香港也还好。我说现在改变了，从今以后中国内地好，香港会好，中国内地不好，香港绝对也会跟着不好。
逆全球化和中美关系是分不开的，当然以往这3年的疫情也有影响，疫情是把人与人之间的距离拉开，几年没见面是很要命的。过去这三年要是大家能多见面的话，还有一点机会把拉开的距离拉近一点，但是过去三年根本没这个机会，所以也是助长了逆全球化。
还有就是科技的影响，科技可以帮助全球化，也可以帮助逆全球化，就看你怎么用。我认为以后世界慢慢会有两套标准、两套系统，会变得复杂很多。
不过安慰一下大家，全球化和逆全化在历史上永远是交织进行的，一阵子全球化，过一阵子就自然会逆全球化，再过一阵子又可能是全球化。但是在这个过程中，恐怕是相当的痛苦。
世界变了太多太多，我从5月开始，两个半月之内环游世界三周，到了中东4次。我第一次去中东是48年前，而且之后差不多每年都会去，从来没见过中东的局势转变得像今天如此之快。
中美关系是今天世界的重中之重，但是早晚中美关系很可能会被中东问题取代。短期来说，我对中美关系非常悲观，中期来说我不悲观。我认为中美关系最后不会走到双方不可接受的程度，所以我对中美关系终极的看法是好的。
总而言之，我觉得过程很痛苦，但是终极的结果应该是可以接受的。这是世界的变。
第二，中国经济内部的变。今天中国的经济面临极大的挑战，第一是疫情，特别是最后一年，花在疫情防控上的费用相当巨大，而且疫情的影响还不只是钱那么简单。第二个改变中国经济的因素是房地产泡沫的破灭。我在这里已经讲过好多，今天也不再展开来讲。我总是说，很可惜没有及时地、比较早地在泡沫还不太大的时候管控一下、刺破一下，后果可能比今天会好。
我的好多房地产老朋友，多年来在这里每年见一次面的朋友，现在都很难见面。有一位朋友一年多前来我那边吃饭，他跟我说，这一次我能熬得过去吗？我也不敢说。最后我们道别的时候，我心里酸酸的，当然现在他还不错，还是被救出来了。另外一个朋友比较有把握，结果他的下场又不怎么好。两位都是我在这个大会上认识十多年的朋友。
所以这个泡沫是一个大的洗牌，行业不会有事，就像刚才樊纲讲的，包括陈淮的PPT我也看过，我对你们的观点都比较认同。房地产行业绝对没问题，一定会持续下去的，问题不是行业会不会出事，问题是你跟我还会不会在，这是一个切身的问题。
而且房地产泡沫破裂之后一定有很多的后遗症，老百姓对经济的信心、花钱的信心，都会受到大的影响，对中国的经济也不会是一个好事。
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