解惑专家：励志餐饮老板刘军
从业经历：初中毕业，从服务员干到老板，23岁和朋友开了第一家餐饮店，目前拥有32年餐饮工作经验的他，对一家餐馆的流量有天生的嗅觉。
观点提要：预判餐饮门店的生意好不好做，看的是周围居民的消费能力和消费环境。
1、周边居民的消费状态比老板嘴里的数字更可靠
不论你判断心仪店铺的流量潜力，还是分析将要运营的品类，基础都是分析店铺周围的人。比如说你是想做流动人口的生意？还是想做周边社区常住居民的生意？他们的消费能力如何？能支撑你的毛利做到多少？都是需要考虑的。
了解周边居民消费能力的办法实际上有很多，比如大的原则是可以看楼盘的价格，一般来说贵的楼盘，他的居民必然有钱，对于环境和食材的要求也高。但到实际环境里，还要具体看：
比如入住率，如果入住率高，那么居民居家的多，老年人的比例可能会大一些；如果入住率低，那么未来有可能租客会多，也就是年轻人可能会多一些。
接着就是去楼盘周边好好看看，社区业态到底是什么样子的，比如教育机构、健身房、理发店……如果都是比较高端的商铺，那么就说明消费水平不错。
最后，如果你看上了一家店要盘，最保险的办法还是在门口蹲几天，看看一天有多少人路过，都是什么人进去吃东西。
2、套老板的话，也有技巧可以遵循
有些东西是用眼睛可以看出来的，有些东西是你要用嘴巴问的，跟周围的居民、商家了解真实情况是最好的办法。所以你可以去心仪地址附近的小卖铺买点水，乘机和老板或者店员闲聊，比如问想做什么生意，在这附近是不是合适。
当然需要注意的是，问的时候，你的行业绝对跟他不能有任何冲突，能编出来有利于他收入的最好，比如买水的老板会希望附近有个卖盐酥鸡的，你就说想卖咸熟食，然后就跟他聊，有的老板他可能愿意聊，有的不愿意，不愿意就换下一个，千万不要脸皮薄，怕麻烦。
第二个方法更直接，比如你想在某地开店，先找一家店进去，朝着老板直接说，我看上你的店了，我想把你的店给盘下来，追着跟他谈谈价格，看他的态度，是愿意跟你谈，还是不愿意跟你谈，或是特别迫切的和你谈。他如果非常想转这个店的话，说明这边的生意不好做。
场景三：如何识别中介套路？
王范在上海市长宁区胶州路通过58同城看上了一个商铺，写明房东直租、急租，标价3万一个月。打电话过去问，结果是中介，说原本3万的商铺已经租没了，给他介绍了另外一个商铺，月租5万，王范顿时觉得不靠谱，如何略过中介直接找到房东，并且成功谈价是王范目前最关心的问题。
解惑专家：餐饮世家老板赵明
从业经历：全家人都从事餐饮工作，16岁开始海外学厨， 22岁回国开餐饮店，到如今已经有20年餐饮经验，特别会察言观色。
观点提要：不要找中介！
1、 不要幻想中介会考虑你的利益
我不喜欢找中介是有原因的，中介费是一方面，而更重要的一点是，我见过的中介都不会让我和房东见面，至于说我觉得店铺有些贵，想要谈谈租金的问题，中介的权限是有限的，来回沟通效率很低。
另外，你要明白一件事儿，中介是拿一次性钱的，也就是他帮房东做完这一件事之后，他拿钱走人。但是我和房东是持久性关系，我每个月都要给房东钱，所以说跟中介谈，不如和房东直接谈效果好，价格空间也还是和房东谈比较大。
那么问题来了，怎么直接联系到房东？首先，去找到某个楼盘或者商场的物业，直接说看上了该地方的某个商铺，他们在招租，能不能帮忙联系下房东？或者麻烦物业帮忙把自己的联系方式给到房东。
什么？你问物业凭什么帮忙？话说连这点社交人情都不会打理的话……你觉得你还开得了饭店吗……
再有个办法就是问旁边的商户，一定不要问可能会有竞争关系的，人家不会帮你忙。找个商户不忙的时候，买点东西递根烟，没准人家就认识房东呢。
2、见到了房东，也要准备好斗智斗勇
在商铺终于找好、考察好并联系到房东后，最重要的环节就是和房东谈好价格签约了。这就考验谈判技巧了：毕竟价格高了你不干，价格低了房东不干。
所以首先，你要对什么业态能承受多少租金，也就是你能承担的上限，心里有个谱儿，然后和房东一点点的磨吧。比如我和房东谈判的时候，就常常卖卖惨诉说一下创业的艰辛，诉完苦之后，然后接着再跟他讲一讲，长期合作的好处，意思在我租了你的房子之后，你租金低一点，我稳定点，你这房子租的也长久，不然我倒了，你还要有空置期。
当然，也不要怕砍价。比如说房东给你开6万，你就往4万报，对方可能会觉得你无理取闹，但这是个观察房东反映的机会，如果他扭头就走，说明这种人是直性子，没准以后打交道还容易点，可以从4万主动往上多抬抬价格。如果说不可能但还不走，就说明铺子他是想租的，心理价位也没那么高，就可以稍微涨涨，如果对方还不同意，你不妨先表示过几天再说，等于给对方压力。
另外，别以为只有你会下套，房东也会。我曾遇到一次，就是在我快要谈好房租的时候，出现了另一个人，也要租，房东就让我们抬价，等抬到价格我不能接受的时候，就放弃了。
后来我想了想，这事儿太巧了，而且看那个新人的眼神，似乎和房东是认识的，业内叫这种办法是“抬杠杆”，如果遇到这种情况，店铺直接放弃吧，不要有幻想，就像你开始给我讲的那种房东靠涨房租赶租户，挣转让费的事儿，这种房东是干得出来的。
（来源：商业街探案 作者：夏志）
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