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此外，商业地产的税收要远高于普通住宅。一位商铺投资者介绍说，“购买商铺起初几年获得了较好的现金流，但时间长了就会发现，由于税收高，出手转让的时候，大部分商铺增值收益都交了税，商铺的价格实际增幅很小，回报率并不理想。”现在，即便是大城市，“二手商铺交易量都非常小，多数商铺几乎没有人接盘。”
40年产权式公寓在红火了几年之后，也遭遇市场波动。公寓“不限购、不限贷、低总价、位置佳”，在住宅严重供不应求的一线城市以及部分二线城市曾经快速增长。
链家地产研究人士分析，由于北京、上海严格控制人口规模等原因，先后出台严厉的商住房调控措施，如今这类房产也逐渐降温。而二线城市住宅供应逐年提高，缺乏学区保障的商住房也渐受冷落。
三大难题“冷冻”商改租
许多业内人士向记者表示，商业地产库存高、去化慢，在政策鼓励商改租之后，缺乏配套政策，有的亏本运营难以为继，多数项目仍然无人接手，造成巨大浪费。
一是法律难题。
北京中闻律师事务所张勃、南京佳民律师事务所陈勇等法律人士表示，商改租目前缺乏改造标准。例如，如何申请、审批条件、改建验收等等，标准都没有规定，实际操作难度大。
而且，我国法律规定租赁期限不得超过20年，而长租公寓要求长期持有才能盈利，法律和市场需求有矛盾。尤其是商改租土地使用权出让年限届满后续期问题。物权法第149条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但对商改租项目尚无规定。
二是成本难以化解。
365地产家居网首席战略官胡光辉说，商改租目前最大的问题是投资回报期太长，成本过高。他给记者算了一笔账：一个5万平方米的商业体改租赁房项目，目前总成本至少1万元/平方米，整个项目完成商改租需要5亿元。改造成30平方米的房间约1600间，按照每间2500元/月租金计算，年租金不到5000万元。
租赁项目按照商业地产交税，房产税和增值税相加为22%，扣除资金成本和人工成本，以及折旧费，净利润1000万元不到，需要50年才能收回投资。“现在除非一线城市有高房租支撑，二线及以下城市都没有商改租的运作空间。”他说。
三是资产证券化迟迟未能推进。
深圳乾运公司董事长张俊英表示，如果把酒店当做高级租赁住房，目前全球市值最大的酒店集团也只有250亿美元，与国内头部开发企业比小很多。而租赁项目主要针对新市民和中低收入者，租房实力弱，企业规模难以做大。再从全球范围看，租赁市场主要是政府、机构以及普通房东从事，从未出现过大企业收取住宅租金为主业的。
胡光辉表示，发展住宅租赁市场，“应以直接融资的条件，推进资产证券化；应有相应的税收减免，否则对于企业缺乏吸引力。目前条件下，只有国有机构能够从事商改租业务。”
来源：《瞭望》新闻周刊 邓华宁 共2页 上一页 [1] [2] 关注公号：redshcom 关注更多: 商业地产 |
