郑州市当时大型高端连锁品牌酒店市场占有率相对较少，郑东新区中仅有一家5星级酒店及两家大型连锁酒店，主要分布在CBD商务区。汇艺银河里项目周边酒店不多，以商务快捷和公寓式酒店为主流产品，硬件较新且配套设施基本齐备，入住率较好，平均在60-70%，客群主要为商务办公人群和旅游散客，市场需求较为旺盛。
（郑东新区酒店分布）
由于郑东新区的商务需求逐渐显现，且高端酒店供应少，因此，团队认为郑东新区未来新增酒店项目将以大型国际酒店连锁五星级品牌为主流产品，供应面积至少在40万平方米，城市高端星级酒店进入快速发展期。
郑州的公寓市场以传统小户型为主， 在50——70平方米左右。在郑东新区，现有公寓主要集中在CBD以及金水东路两侧，随着高铁的投入运营，预计高铁商圈的公寓仍将保持较快的增长速度。
各物业类型的特性和现状使得郑东新区充满了机遇。汇艺银河里以中高端商业、办公和酒店等物业为核心，满足未来商务人群的办公和消费升级需求，以企业会所和剧场展现文化艺术产业发展方向，提升项目档次。
租售结合：如何兼顾长期和短期利益
汇艺银河里虽以回笼资金为较紧迫的短期目标，但从长期看来，一个商业体的可持续发展更为重要，在顾及短期利益的同时，要兼顾长期利益。一般来说，国内的商业地产开发盈利模式有两种，即租赁和销售，不同的物业组合利用这两种方式的收益不同。那么，这些物业应该卖哪个？怎样将其可售价值最大化？
从各物业在综合体中的角色来看，办公物业和商业是最易售卖的，且后者价值更高。基于这一点考虑，团队认为应售卖这二者以进行资金回现。同时，团队也考虑到项目的长期发展与运营状况，认为不适宜将办公物业和商业全部售卖，引发后续运营管理风险，而应适宜采取租售结合的盈利模式。这意味着，办公物业和商业的规划既要同时以可售性和易租赁作为目标。
对于办公物业来说，打造一个定位合理、品质能够满足区域需求的产品，并以巧妙的营销方式加持，则在可售性与易租赁方面都可行，因为无论租售，其对办公物业的品质要求是一致的。
然而，租赁和销售对于商铺的规划要求则不同。一般来说，街区式商业要比大盒子式的封闭商业可售性强。街区式商业的店铺之间形象较为独立，个体的经营状况对周边商铺影响不大，因此适宜售卖给多个不同的小业主；而大盒子式商业的店铺处于同一屋檐下，整体性强，相互之间影响力较大，如果某个店铺经营状况不佳，会给整个商业体带来冷清的感觉。因此，基于整体可售性考虑，团队将汇艺银河里的商业部分规划为 Block 街区。
那么，什么样的街区商业能够使业主收益最大化？这要从街区商业的整体规划和铺位规划两方面入手。
街区商业整体规划：可视度、可达性、可容性
整体来看，街区商业的可视度、可达性和可容性三个因素决定着其价值。可视度指的是商铺整体的展示性，包括展示面、动线、入口、广场等元素的引导。项目四面临街，对商业展示价值极为有利。除此之外，人群到达本项目主要有两个落客点，根据两个落客点形成未来商业的主动线，将人流主动引入商业内部，是最佳的引导客流方式。
团队将两个落位点之间的动线拉成曲线，一是提升小地块的游逛性，二是曲线比直线更长，能规划更多店铺以进行售卖盈利。
可达性指的是触达商铺的便利程度，可达性较高的街区商业，意味着商铺从各个方向都可达，包括水平方向和垂直方向。因此，团队认为应该着重考虑容易被忽略的地下空间，特别是让它处于未来与郑州东站广场的地下空间互通，连接项目与重要的公共场所。
可容性指的是街区商业容纳多业态的能力，使商铺在未来售卖时不受限制，商户在进行调整时也较为容易。在所有业态中，餐饮业态由于要考虑排水、排风等因素，对店铺的物理空间要求比其他业态高。为了日后商户进驻的灵活性，汇艺银河里街区商业应多设置符合餐饮业态标准的铺位，以避免后续餐饮铺位不够用而带来的调改投入，因为一般店铺改为餐饮店铺较为麻烦，反之则较为容易。
街区商业铺位规划：展示性、切小铺、均好性
扩大单店展示价值
考虑整体价值提升的同时，团队同样关注单个铺位的价值提升。对于可售街铺来说，展示价值直接决定了其价格。虽然一个街区的所有店铺难以拥有完全一致的展示价值，但应从地块特性入手，尽量最大化地提升不同位置店铺的展示性。对于汇艺银河里项目来说，虽然四面临街，但展示性仍有差异，商鼎路与东风东路由于是主要街道而价值更高，在商业规划时应差别对待，如将临商鼎路与东风东路一侧的商业进深加大，增加其高溢价能力。
切小铺，降低投资门槛
商铺可售性与其价格有着重要的关联。销售型商铺单店面积不宜过大，而应尽量切小铺，以降低单店铺总价，从而降低投资门槛。切小铺的另一优点在于，小店铺在日后的调整中相对灵活，可较为容易地打通，打造出大店铺。团队因此建议适当缩小单个店铺面积，控制在10-20平方米左右。
保证铺位均好性
铺位均好性指的是最大化所有铺位的价值，不放弃任何一个铺位。街区式商业对店铺均好性的要求格外高，这一点与大盒子式商业有诸多不同。销售型街区商业若不能保证均好性，则会导致价值低的商铺难以售卖，造成资源浪费；大盒子式商业则有取舍的余地，个别租赁价值较低的商铺可被主力店或高价值商铺带来的收益所弥补，因此均好性不是大盒子式商铺规划的首要考虑因素。
由于店铺的售卖价格随着商业建筑层高的增加而降低，所以团队建议地上最多建三层，地下建一层。对于价值低、难以进行售卖的高层商业，团队建议用作目的性业态如剧场，既能充分利用店铺空间价值，也是为商业体引流的有力业态。
开业后运营成效
2012年，汇艺银河里项目的办公物业——文化产业大厦建成，且在团队的营销方案下开始销售，半年之内卖出了6-7层高，这部分的销售资金解决了河南汇艺置业有限公司的紧迫需求。当一部分资金需要被消解之后，业主开始调整租售策略，着眼商业的日后运营与管理，为项目的可持续性发展做好铺垫。
此举为汇艺银河里的商业部分创造了良好的运营与管理条件。商业部分于2017年年底开业，集精品零售、品牌/时尚餐饮、休闲娱乐于一体，加之精美的建筑设计，迅速成为中原商业升级的代表。目前，汇艺银河里已成为郑州网红打卡点，在短视频平台抖音有超过50万次的相关视频播放量。其写字楼目前出租率已达到99%，其中包括众多500强企业。
案例启示
产品力是小体量商业的势能源头。小地块上打造综合体首要考虑提升势能，在难以发展规模效应的情况下，产品力的提升最有助于烘托势能，提升整体溢价。理想的盈利模式是既能估计短期收益，也能兼顾后期运营，这样的项目在盈利与可持续发展方面可算作成功的项目。
规划城市新区商业项目需站在未来看现在。当区域释放的信号还不明确时，应把时间线拉长，从其未来发展前景反推当下策划。判断未来可从城市功能布局、商圈关系、项目位置规模等方面进行考虑。
销售型商业的核心是通过规划技巧提升可售性。街区式商业可售性比大盒子式商业高，规划时应意识到个体铺位的价值，通过拉长动线、切小店铺面积、加强展示性等技巧提升商铺价值。
（来源：RET睿意德）
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