“空铺潮”真相如何？租金没涨，需求消失了
作为亚洲最大的电子产品集散中心，曾经的华强北“一铺难求”，各大商城人满为患，甚至有铺位售价突破30万元每平方米，有人靠着投资铺位发家致富。
“华强北做小柜台的人，以前拿到柜台的很多都发了财。2008年金融危机以后，柜台价格下跌，一手的都没亏，但是，炒柜台的人就亏了。”黄建跃说。
而近年来，华强北“空铺潮”屡见不鲜。记者从深圳华强集团有限公司2018年度第三期中期票据信用评级报告中发现，华强集团的电子世界门店多集中在华强北市场，深圳一店共有铺位3757个，2015年出租率达到95%，后逐年下降，2017年降到89%，2018年的1月至9月有所回升，为92%。深圳二店的铺位数量为1729个，2018年1至9月出租率为87%。
华强北“空铺潮”的现象在2012年便已存在，在走访中，记者明显感觉到转型和降价已成为华强北各大商场的主旋律，人流量不断向少数商城集中，商铺则从高层向低层搬迁，越往上人流量越少，空置的档口越多。大量数码商城同类竞争，在出租率不断下降，租金不断下调的压力下，为应对空铺带来的压力，部分商城开始谋求向商贸转型，引进美容、服装等其他产业。
记者看到，曼哈数码广场A座内行人稀少，大多数商铺已经关门，仅有少数未到期的商家在营业。据了解，曼哈数码广场经营面积达到10万平方米，是深圳“老字号”大型正品行货手机交易中心、手机通讯配件批发中心、智能手机维修中心。然而，当记者以做手机生意为由向招商经理洽谈时，对方表示，A座近期要做产业转型，已不再对外出租。在询问转型做什么行业时，对方表示不清楚，还在等公司的通知。
与曼哈仅一路之隔的现代之窗商业广场则显得十分萧条，一楼二楼则有很多商铺待租，租金价格相比其他商场要低。
同样面临转型压力的的还有远望商城，沿着振中二路往南走约50米，可见远望商城二期一楼和二楼改成了化妆品区，负责该区域的招商经理表示，这一区域自从2018年年底开始就不对电子产品商家出租了，原电子产品商铺到期后概不续租。
在远望数码，某商铺老板透露，新入驻的商家除了租金，还需交价格不等的进场费。该老板向记者介绍了一间待转租的商铺，面积15.7平方米，月租金15700元，原老板刚租的时候交了12万的进场费，现在个人急转可免去入场费。
远望数码的楼层经理则向记者表示，近期所有新入驻的商家可以免去入场费，外加免去第一个月的租金，现在市场竞争压力大，所有的报价都已经打过折扣。
走访赛格广场，记者发现大多数商铺都已对外出租，但是流动率非常高。在赛格广场6楼，一个几平方米的小档口分割成两块，由于业务减少，为分摊成本压力，业主正将另外一半出租。
赛格广场楼层负责人吴经理表示，近几年租金不断在下调，每次下调5%。以黄老板在4楼的商铺每月为13000元，2008年时则需要23000元。黄老板表示，受华强北修地铁的影响，赛格广场当时租金每年降5%，3年总共降了15%。
“我们对面的铺位2017年空了半年，换成了联想，又换成了做高端数码相框的，做不到三个月，每个月都亏损，又换了一家做矿机的，数字货币跌得厉害，卖矿机的也退租了。如今赛格电子市场流动散客较少，多数商铺以批发老客户为主，如果入驻之前没有固定客源，前期经营会很有较大压力。像我这样的老商铺，我认识的，可能就只找得到个五六家。”黄老板说。
政府比商家还急力推创新创业街区
在因为修地铁而封路的四年里，华强北空铺率最高的时候达到了80%。2017年初封路解除后，华强北的空铺率情况好转，可作为全国最大的手机批发市场，华强北手机市场的衰落是大势所趋。花开两朵，各表一枝，一个不容置疑的事实是，作为中国也是世界最大的电子元器件集散地，华强北电子元器件交易市场优势仍存。如今，华强北正希望凭借其完备的电子信息产业链，成为全球创客与高新科技产业天堂。
2017年10月，福田区委区政府出台了《华强北创新发展行动计划》，计划3年内投入10亿元专项资金开展“十大行动”，从产业空间、业态提升、品牌打造等方面，全方位扶持华强北创新发展，提升华强北商圈综合竞争力，创造华强北新的活力与繁荣。
2018年2月8日，福田区政府发布《华强上步片区产业空间共给侧改革专项政策》。通过改造、租赁、合作等方式整合片区物业，通过政府扶持降低空间成本，通过空间统筹聚集创新要素，通过创新发展引领转型升级，将华强上步片区打造成国际一流的创新创业街区。
在政府的扶持下，越来越多面向科技领域的创客空间在华强北创立，规模大小不等，云创智谷位于赛格科技园2栋，其运营招商总监李元政向记者介绍，深圳云创智谷2018年开始启用，定位打造成“人工智能城市创新中心”，已建设完成园区面积7824平米，入驻企业46家，实现了100%入驻。
“我们三楼以前是一个美食城，倒闭了一年多没开业，我们投资了600多万元重新改造成了创客空间，政府给予了租金、装修空间费用等扶持政策。”李元政介绍。
某入驻企业老板向记者表示，他基本走访过华强北所有的商业写字楼，价格在100元至120元每平米，云创智谷价格是80元，比较划算。“而且腾讯创业的起点就在我们楼上，这是福地啊！”
李元政认为，华强北应积极发挥电子产业元器件集散的优势，结合科技创新，配合政府的长期扶持政策孵化企业成长。“华强北的优势在于，开发一个电子产品，在华强北电子世界所有电子元件都可以买得到，并一站式把样品做出来。华强北利用作为电子元器件集散地的优势，孵化和电子产业有关的创客、创业型企业，接到了产品创意或国际市场的订单，很容易就能把产品做出来，再销售到国际市场去。”
记者注意到，大部分创客空间都为入驻企业提供了完善的配套设施，如会议室、展厅，休息区等。这些接受了政府补贴的创客空间对入驻企业提出了一定的要求，比如规定入驻的企业名字必须带有“科技”两字。但是，也存在企业原本不符合创客空间的入驻条件，仅仅更换公司名称，加入“科技”两字即入驻的情况。在记者采访的几家创业企业中，他们的采购产业链并不在华强北，也就是说，他们并非是为享受华强北电子元器件集散地的优势而来。在某创客空间入驻的大厦，记者与大厦管理人员攀谈时，其将创客空间理解为二房东，就是投资公司通过相关手段拿到低价房源，再将其分租出去。
华强北某业内资深人士则认为创客很难为华强北带来活力，华强北是个商业区，虽然现在创客在华强北的办公室成本降低了，但是面临其他各种各样的高成本。对于不用在华强北采购元器件的创客来说，可以到成本低，生活条件好的地方创业。另外，创客不会为华强北带来客流量，不能为华强北带来更多的商业气氛，也很难为政府创造更多的税收。
他认为，目前华强北的业态不丰富，电子行业慢慢的萎缩，新的业态又没有更新进来，没有打造成各个商户之间的联通，里面有一个最大的原因不是政府不想做，也不是企业没有意愿去这样做，主要是步行街里面的房屋的产权非常复杂。大多数都是国企的物业，国企可以自己经营，经营好坏对他们来说压力不大。另外，出租的时候对品牌的要求不要，只讲究谁出的租金高，不同的物业之间他们很难统一。
黄建跃则认为，修地铁长期来看对华强北是利好，地铁开通后人流量增加了，当时封路只是一个暂时的阵痛。华强北应该要以低租金吸引商家入驻，让商家实现盈利。降低租金后，有选择的引进好的品牌和企业，由政府来沟通协调和补贴扶持，以低价位吸引全国好的零售品牌入驻华强北。
“重新打造一个华强北，不能用老的概念来打造。除了保持是电子一条街以外，还应该引进别的知名品牌。”黄建跃说。
来源：证券时报
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