新城控股欧阳捷：TOD正成为城市综合体的新机会

　　但是，它却是满足了城市资源利用效率的最大化。

　　当然，人们还希望获得更广阔的视野、交流更有趣的人群、欣赏更丰富的艺术、品尝更多元的美食，而这一切在一个“集装箱式”的TOD里是很难满足的。

　　尽管如此，人们还是更愿意把时间花费在休闲娱乐、教育健身、文化修养等美好事物上，而不是把时间浪费在长时间的通勤、无休止的等候、无可奈何的拥堵烦躁之中。

　　TOD模式可以让人们免受无谓的生命浪费，可以远离交通拥堵和时间消磨，让生活与工作变得简单、愉悦而适意，济南市提倡的“15分钟生活圈”理念恰恰印证了这一点。

　　TOD项目正在成为便利型综合体，也将成为购房者的价值判断新标准，哪怕并不那么宜居、价格也可能贵一些，却可以换取更低的时间成本，获得更自由的时间支配权，也将为越来越多的大众所接受。

　　TOD 或成房企较量新战场

　　房企也已盯上TOD模式这一市场新蛋糕，但是，并非所有房企都有资格介入的。

　　上海发布了《关于推进上海市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》，显然，政府已意识到TOD模式的市场前景与蛋糕价值。

　　为此，上海专文明确：“为有利于推进轨道交通场站与周边土地的统筹开发，按照市区联手、以区为主的原则，将开发主体统一规定为区属国资或国资控股公司”。

　　在国有资产不能流失的旗号之下，这已实质上构成行政权力下的市场垄断，而国企独家垄断在经营效率与投资回报上显然都是不可取的。

　　TOD投资收益模型与其它城市开发项目一样，都是同样通过低价征地，导入公共交通，出售基础设施完善的“熟地”，再从土地升值的回报中回收公共交通与公共服务的先期投入。

　　在“坚决遏制房价上涨”的政策要求下，如果没有房价地价的上涨，巨额公共交通与公共服务的先期投入就无法回收，地方政府和国企的债务负担将越背越重。

　　而且，TOD模式耗费资金巨大，不仅轨道交通站场周边拆迁补偿安置费用高昂，而且轨道场站、文教卫体等公共设施建设几乎没有收益，唯有通过可售型物业的销售利润和持有型的长期经营才能实现长期投资收益的平衡与资金成本的覆盖。

　　没有更有效率的经营组织参与，就如同上海租赁住房一样，不论是低价出让租赁住房用地的政府还是定向承接租赁住房开发运营的国企，未来都难以实现公共财政与商业模式的可持续。

　　未来，加速推进轨道交通的城市或将调整或改变单纯出让住宅商业用地模式，转而打包出让综合用地，在不改变轨道交通建设公司建设轨道及其场站的前提下，开发企业按照分项规划指标、统筹建设TOD综合体的各类建筑，政府按成本价回购学校、医院、文化体育场馆、派出所、环卫处等公共服务项目或部分实行PPP项目。

　　提高住宅公寓类项目开发比例，不仅可以提高市民利用公共交通的意愿，而且也可以提升项目现金流回笼，降低项目投资风险。

　　只有资金实力强劲、开发经验丰富、善于资产运营的企业，才有资格投标TOD综合项目。

　　其实，TOD模式面临着最大的挑战并非是项目的开发建设，而是大量持有物业的经营管理，比如办公、商业、公寓、酒店、文化体育场馆等，如果没有大量现金流的沉淀，又缺乏持有物业的长期经营能力，TOD项目很难做好。

　　换句话说，充沛资金实力与物业运营能力是TOD模式的两大操盘利器，如果再有国企这一金钟罩，则有更大机会获得TOD项目的操盘权。

　　轨道交通及TOD 模式或将加速资产证券化的进程，毕竟PPP模式已被收紧，政府债务负担过重与财政资金不足已成为轨道交通及TOD模式的最大障碍，而资产证券化也是化解政府负债率高企的一条捷径，哪个城市能够优先解决资金来源，哪个城市的轨道交通建设与TOD模式就将一马平川。

　　也许，未来不排除保险资金入场，TOD项目的长期性、稳定性收益恰恰是保险资金长期投资回报的最佳标的。

　　（来源：欧阳先声作者系新城控股高级副总裁欧阳捷）

搜索更多: 新城控股