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恒隆地产董事长陈启宗:我们为什么购入杭州土地

  一如既往,恒隆集团兼恒隆地产董事长陈启宗先生总会在每年两度的业绩报告中亲笔撰写《致股东函》,与股东们分享公司状况,并分析时事对市场及公司的影响。

  上半年,对于恒隆地产来说,换帅以及购入杭州土地是最大的两件事。在《恒隆地产致股东函》中,陈启宗对恒隆地产内地发展步伐作出了大篇幅的分析。

  陈启宗先生雀跃地谈到过去六个月,第二项令人振奋的事情,就是成功购入杭州一幅优质地块。同时他认为中国内地的零售市场正进一步复苏,虽然增长幅度缓慢。奢侈品销售表现更令人振奋,多个顶级品牌开始再次扩充业务,对恒隆而言将会有利无害。

  对此,他谈到在未来两年左右,恒隆预期在内地至少再兴建72万平方米的物业面积,此后的两至三年将会兴建更多。在2024年,届时杭州项目第一期亦应开幕。

  以下为陈启宗先生亲笔撰写的恒隆地产2018年度中期报告致股东函 (有部分删节),观点地产新媒体继续第一时间新鲜呈现,以飨读者。

  业务回顾

  在回顾期的这六个月里,内外环境皆发生了许多事情。外在情况可谓荆棘满途、挑战处处,而内在情况则大部分令人欣喜振奋。让本人先从后者作论述。

  六个月前,本人阐述了许多关于本公司对继任规划的观点和过程。当时,董事局在提名及薪酬委员会的领导下,正进行一项最关键的任务──为即将退休的行政总裁陈南禄先生物色理想的继任人。这是一个严谨且实际上颇漫长的过程,所有非执行董事都参与其中。

  现在,本人欣然报捷。47岁的卢韦柏先生于2018年5月16日加盟我们,成为候任行政总裁。他的任命是本公司及我们的主要股东恒隆集团有限公司两家董事局的一致决定。经过两个月的交接期,卢韦柏先生于陈南禄先生退休当日,即7月16日,履新为行政总裁。

  卢韦柏先生土生土长,跟陈南禄先生一样曾就读香港大学。卢韦柏先生的事业生涯始于宝洁公司,其后在香港及中国内地的可口可乐公司任职。过去18年,他效力于花旗集团,更在2013年出任该集团香港及澳门区行长。

  陈南禄先生在2010年加盟,其时他并没有房地产业务的相关经验,但很快已掌握要诀。其实房地产并非一门技术复杂的行业,但需要具备足够经验和合适的个人特质方能得心应手。陈南禄先生成功做到了,本人深信卢韦柏先生亦然。

  在1990及2000年代,时任董事总经理的袁伟良先生与本人为本公司制定的业务策略,经反覆检讨,至今依然合适。陈南禄先生带领我们建立具业务策略执行能力的管理团队。现在卢韦柏先生的任务是完成建立的工作,并妥善经营。本人深信卢韦柏先生与管理团队定能于未来数年,以至数十年创下佳绩。本人对公司的前景充满冀盼。

  过去的六个月,第二项令人振奋的事情,是我们成功购入杭州一幅优质地块。杭州为浙江省省会,距离上海仅48分钟高铁车程,是中国人均收入最高的城市之一。我们关注这个城市约15年了,并且为这地块花了约四年的心血。我对这幅地块可谓一见钟情。

  中国的官方排名将北京、上海、广州和深圳这四个城市列为一线城市。诚如杭州一位时任高层的领导不久前向我们表示,该市不应该被视作二线城市。反之,杭州应该是「新一线城市」。这样说或许有点夸张,却离事实不远。

  综观全国,上海和北京是最受商业物业追捧的两个城市,随后的三个城市可说是广州、杭州和成都。理想的物业组合应该在这五个城市均有强势地位。我们在上海已傲视群雄,现在有大好机会于杭州再下一城。

  当然,深圳亦是拥有不少优质购物商场的非凡之地,但与香港相距太近,当地居民可以轻易地来港消费。连接广州、深圳和香港的高铁将于短短数月后通车,整个旅程仅需48分钟。从香港到深圳南的福田站只需14分钟,到深圳北也只需23分钟。长远而言,香港和深圳在中国推动的大湾区倡议内应有更多经济融合,对区内各地,尤其香港而言,都是有裨益的。

  事实胜于雄辩:浙江省的人均国内生产总值近14,000美元,而人口约1,000万的杭州,其人均国内生产总值却迫近21,000美元。﹙四个月前人民币强势时,这些数字甚至更高。﹚当地拥有多间优良学府,其中包括全国顶尖大学之一──浙江大学。杭州亦是公认的中国最美丽的城巿之一。

  浙江是内地创业摇篮省份的佼佼者,省内各市拥有数以千百计的中小型企业,成绩骄人。杭州并非唯一,还有温州、台州、湖州、绍兴、东阳、义乌和金华等城市,不胜枚举。当中很多企业不仅是中国,有些甚至是国际的行业龙头。他们大多为私人持有,但越来越多企业公开上市。重要的是,部分公司业务增长至一定规模后,便会把总部迁至杭州,为的是其众多优点,比如交通方便、通讯完善,以及最重要的物色人才。本人认识很多这些企业的老板,他们可谓一群杰出精英,令人印象深刻。

  杭州是中国三大科技城市之一,其余两大城市分别为北京和深圳。阿里巴巴和网易无人不识,但那里还有数百家规模较小的公司。未来数年,部分或会成为家喻户晓的名字。杭州亦以消费品企业和与运输相关的机器营运业务见称,足以证明当地是经济最蓬勃的城市之一。

  从历史而言,杭州广为人知的是其深厚文化,这或多或少源于它是长江以南仅两个曾被定为首都的城市之一。这里的民众向来文化水平高,从古到今,文人雅士辈出。单看现今当地人于街上的衣着打扮,便足见其繁荣璀璨的大都会风范。

  我们购入的地块近45,000平方米,地积比率为4.33,可建面积逾194,000平方米;当中并不包括达50,000平方米的地库面积,故实际上我们合共拥有244,000平方米。(此数字不包括约200,000平方米的停车场空间。)零售购物商场面积将占至少104,000平方米,其余为中至高层办公楼。此外,杭州巿政府已经完成土地清理,因此地块少有复杂的情况需要处理。

  杭州不仅是一个出色的零售城市,其高级办公楼租赁市场亦非常强劲,尤其在市中心地区。现时杭州的租金较上海同级物业低约10%。我们地块的部分建筑高度限制近期放宽至150米,因此我们可成为邻近一带最高的建筑物,并将坐拥国内最著名的湖泊──西湖──的迷人景致。坦白说,这幅地块吸引的原因,办公楼与预期的世界级购物商场两者皆不可或缺。我们斥资人民币107亿元购入该地块,初步预计项目总成本约人民币160亿元。撇除地库,每平方米土地成本约人民币55,000元;若包括地库计算,则每平方米土地成本不超过人民币44,000元。我们将于明年2月正式接管该幅地块,而物业预计自2024年起分阶段落成。一俟物业出租,我们相信初期租金回报率可达4%至5%。

  一如既往,地块位处城中最优越位置──市中心的核心地带武林广场,市内所有顶级零售购物商场皆汇聚于此。我们的地块就在广场的东南方,与地铁站仅一街之隔,并将以行人隧道连接。在未来一段时间,这地块或许是该黄金地段的最后一块具规模的土地。事实上,很难想像能找到任何比这更好的地块。

  然而,这地块并非没有挑战。临街面可以长一点,但在不久的将来这情况有望改善;邻近的交通模式同样需要审慎规划。我们将来建成的零售购物商场也非没有竞争对手。话虽如此,我们亦应可保持优势,容许本人稍后再作阐释。

  尽管成果令人非常满意,我们过往四年却可算历尽艰辛。这幅地块获不少有实力的房地产发展商青睐,而杭州市政府官员其时正为土地用途,及从而制定的发展大纲而惆怅。幸好最终定案合理,我们亦可以接受。然而,在我们最终赢得竞投之前,胜利仍存在许多变数。

  本人认为一个合理的土地发展大纲无比重要。倘若政府对土地发展制定不智、甚或强加无理的条件,即使土地位置再优越,项目也无法跻身世界级之列,更遑论可带来最大的利润。问题多在于市政府总希望赚取更多,故把地积比率定得太高。发展商必须在有限的地积内,挤出大量可建空间。如该地块设有高度限制,情况会更糟。不论发展商与建筑师如何经验丰富,建成后的发展项目都不可能是佳作。

  犹记得我们曾在某个优秀的商业城市,为一幅位置十分优越的地块下功夫。我们洞悉商机,向当地政府表达发展意愿。有关方面却坚持一个不可能建成世界级项目的发展大纲。此举使我们的投资兴趣大减,而最终我们没有在竞投中胜出。中标者的发展不错,零售空间的营运一如预期般良好。惟据我们观察,办公楼的业绩强差人意。遗憾的说,该项目无法跻身世界级。这并非发展商的错。

  这是我们钟情杭州地块的另一原因:地积比率不太高,还放宽了高度限制。倘若临街面在不久的将来得到扩充,本人有信心能够兴建一个名副其实的世界级发展项目,美感与利润两者兼得。

  现在容许本人谈谈过去六个月的公司业绩,其表现基本上与早前报告的预测大致相同。

  香港楼价持续攀升,除了年前夏季至初秋期间稍微缓和以外,过去两年升势永无休止。香港政府仍在致力寻找更多土地供应的同时,已推出多项措施以遏抑楼价,但效果有限。只有更多土地供应,问题才能得以修正。

  中国内地的零售市场正进一步复苏,虽然增长幅度缓慢。奢侈品销售表现更令人振奋,多个顶级品牌开始再次扩充业务,对我们而言将会有利无害。

  香港本地的零售消费持续复苏,实际上亦已重拾升势。经济过往数年停滞不前,而今年的访港旅客总人数增长理想,尤其是内地旅客,以致全港零售额的百分比增长步伐较以往快。

  我们的租金收入总额以港元计增长7%﹙内地为11%,香港为3%﹚。内地现时占整体租金收入的53%,香港则占47%。

  在香港,办公楼的租金收入增长3%,住宅及服务式寓所的收入增长5%。我们的零售购物商场的租金上升2%至8%。此等数字表明香港的投资组合的升幅应超过3%。当中的明显差异是由于山顶广场正进行资产优化计划,其中可租赁空间因工程而缩减60%。所有其余物业基本上维持全部租出。租金溢利、平均基本租金和租户零售额皆见稳定。

  内地的11%增长需进一步阐释。回顾过去六个月,人民币平均上涨近9%,这意味着以人民币计算,我们的实际增幅只有2%。但是,上海的港汇恒隆广场正在进行大型优化工程,因而减少合共32%的可租赁空间,若以同比空间计算,零售租金以本地货币计算仍微升1%。同样地如以人民币计算,内地物业组合收取的租金增长了5%,而非报告所述的2%。

  观乎我们内地各物业的零售租金收入,除了沈阳的市府恒隆广场,所有均上升或维持稳定。在类比的基准上,各物业的租出率上升或维持不变,其中沈阳的市府恒隆广场的租出率由77%上升至87%。即使是大连的恒隆广场,其可租赁面积的租出率也达86%。这为我们注入强心针去推出第二期的租赁,其占总购物商场面积12%。

  除了少数例外,所有内地购物商场的日均客流都有双位数字的增长,其中包括沈阳的市府恒隆广场和大连的恒隆广场。上海的港汇恒隆广场因进行大型优化工程,不在比较之列。我们两座沿步行街而建的购物商场──沈阳的皇城恒隆广场和天津的恒隆广场──的客流则轻微下降,两者均需进一步讨论。

  当沈阳的皇城恒隆广场于2010年开幕时,该区的步行街早已有三大零售中心进驻,临街店铺林立,称为中街。﹙意指中央街道,是国内步行购物街鼻祖其中之一,也被誉为其中一条最优秀的街道。﹚我们的购物商场开幕后,沈阳市政府沿街道展开地下挖掘工程,以发展成地下街商店。本函的长期读者会记得,当年的工程影响客流,加上其时公司的内部挑战,令我们面对严峻的困境。

  及至2014年,内外所有问题得以解决。业务表现经已回升,此后我们渐入佳境,开始吸纳邻近购物商场的客流。事实上,我们的购物商场气势凌厉,使前述的其中两个同区竞争对手表现开始走下坡。当中一个昔日独占鳌头,是该步行街历史最悠久的购物商场,现已倒闭。另外,有两个购物商场继我们的皇城恒隆广场落成后,于毗邻开业,先开业的一座设计相对理想,但已结业多时。而另一座则如地下街商店般正在苟延残喘,只有对面街尾一座外型奇特的大型购物商场表现尚可接受。

  换言之,我们经已在传统购物区傲视同侪。我们是否感到高兴?是亦不是。我们乐见购物商场的成功,但亦开始担心,如缺乏合理竞争对手的话,或不利整个步行街发展。我们正与地区政府合作,希望可为步行街带来新气象。

  天津的恒隆广场的业务环境又有所不同。当地或许有一些饶富意思的机会重建步行街,藉此刺激我们购物商场的业务表现,而我们正与当地政府探索发展商机。

  我们很快便会悉数出售香港物业发展组合。其中蓝塘道三间半独立式大宅和五个浪澄湾住宅单位,还有部分停车位的销售已获确认。现在这两个项目只剩余12间大宅和五个住宅单位仍未售出。事实上,五个单位中有四个已觅得买家,但在新会计准则下,其销售溢利会延至未来数月才可入帐。

  全因缺乏可出售的香港住宅项目,令整体收入和利润下降。与2017年首半年相比,收入下调19%至港币51.50亿元,股东应占纯利增加22%至港币46.89亿元。每股盈利上升至港币1元4仙。倘撇除港币23.70亿元的重估收益及相关项目,股东应占基本纯利为港币23.19亿元,每股基本盈利为港币5角2仙,两者均下降24%。

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