2013年初，佳兆业集团高层公开透露，过去成功取得260万平方米旧改项目，其中50%在深圳，20%在东莞，21%在珠海，这些旧城改造的毛利率相当高，均会超过50%。
根据2014年的半年报，许多大型地产企业的毛利出现了大幅下降，不少都降到了25%以下，万科为21.9%，而佳兆业同期为40.3%。
对地产商而言，毛利可以简单理解为卖房收入减去成本(主要是土地成本)的金额。换言之，当房价不可能再涨多高，那么毛利率高的前提是获取土地的成本较低，而旧城改造便是获得低成本的“独门绝招”。
一位长期研究旧城改造的H股地产公司投资经理对《南风窗》记者分析，旧城改造最大的好处是成本有“弹性”。如果是招拍挂公开拿地，相关的建造方案都事先定好，地产商在拿地之后“修改”难度较大，但旧改一般都只是粗略方案，地产商“调整”空间大。
以容积率为例，招拍挂之后，地产商很难调整，而旧城改造，地产商在很多情况下可以和地方规划部门“协商”。改容积率其实就是政府允许同一块地多盖几十套房子，等于是规划部门“印钱”给地产商。
该投资经理还分析，一般而言，地方政府都希望用少量的钱撬动地产商的投资，比如修个道路便开始把两侧的土地招拍挂收钱，而旧改则可能是另一番情形：地产商在旧城改造中，倒可以反过来利用少量的钱撬动政府的资源。比如，让政府出面对银行进行隐性担保，好让地产商贷款。“老板不愿意做旧改，这个事情一般人做不了。”该投资经理说。
旧城改造是一把“双刃剑”。邓浩志曾在地产公司参与过旧改实务，他认为，旧改做好了有额外利润，但做得不好，会亏得很惨，甚至拖垮企业。
旧改最大的风险是时间。旧改主要有两类，一是厂房改造，二是城中村改造，前一类产权属于企业，地产商找企业谈，相对好谈，而对第二类，由于其产权分散，项目可能进展极慢。“只要拖一天，每天的利息便是二三十万，一般的地产商耗不起。”邓浩志说。
事实上，佳兆业的财务数据已经说明了问题，其早年的优良业绩来自于旧改的巨大优势，而对其旧改模式的过分自信也种下了冒进的恶果。
佳兆业的战略在2010年出现过比较大的转变。综合佳兆业近两年的财务数据和高管公开观点很容易发现，和早年专注于珠三角中型城市的旧改不同，这家企业的新战略是“中心城市旧改”加“二三线城市快速周转”的两轮驱动模式。
简而言之，即快速向外地二三线城市扩张，以低价赢得高周转和资金的快速回笼，以此为支撑，然后通过旧城改造等方式在一线城市低成本拿地，然后获取高利润。但深谙地方政商环境的中小地产商，必然难以预料中央政府的调控策略。
随着中央调控的推进，中心城市的楼市并未受到影响，但三四线城市却遭受了前所未有的危机。《南风窗》记者查阅佳兆业年报发现，近两年来，佳兆业的大量新增楼盘都位于本溪、葫芦岛、营口、鞍山、丹东、江阴、常州、泰州和株洲这样的三线城市，而这些城市“鬼城”频现。显然，佳兆业资金快速回笼的既定计划遭受了挑战，新战略必输无疑。
还会有谁?
尽管融创入主看似铁板钉钉，但佳兆业的危机仍没有结束。至少截至目前，佳兆业背后的主角郭氏家族甚至都没有公开露过面，更没有对危机进行回应。一时间，市场只能通过传闻来遐想这家企业的种种内幕。
一位对佳兆业相当熟悉的知情人士对《南风窗》记者说，融创作为收购方，曾承诺过要保证佳兆业团队的稳定，不会有裁员的大动作。该人士还说，“锁盘禁售”对佳兆业影响太大，但佳兆业内部的说法是，不和政府说相反的话，不表达不同的意见。
佳兆业在“任凭发落”，而郭氏家族也刻意保持沉默，和当年淡马锡抛售时家族基金迅速护盘，形成强烈的反差。
外界猜测，佳兆业的危机始于蒋尊玉的落马。2014年10月24日，中纪委网站通报，深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉因涉嫌严重违纪违法，正在接受组织调查。蒋尊玉曾任深圳市规划国土局房地产市场处副处长、处长，深圳市规划国土局龙岗分局局长，深圳市龙岗区委书记等职，与深圳的旧城改造存在交集。
11月，佳兆业深圳楼盘被“锁盘禁售”，随后，“锁盘潮”蔓延至全国，加之董事长辞职导致的汇丰银行“违约门”，佳兆业危局逐渐发酵，而其港股股价已跌去将近50%。如今，融创大有逢低入主之势。
这家企业的辉煌历历在目。2013年，佳兆业首次取代万科，以压倒性的优势成为当年深圳市新房住宅成交量、成交金额双料冠军，成为了名副其实的“旧改之王”，而彼时距离其本轮危局不过两年时间。
在深圳地产圈，不少同行对佳兆业并不“感冒”。《南风窗》记者了解到，同行对佳兆业的意见主要来自于其经常降价，在2010年和2011年，佳兆业在深圳都有大幅降价的行为。
在地产圈中人，“降价”是一种自绝于同业的做法。在深圳这样的一线城市，降价会带来购房者的观望心理，更可能导致整个地区房价的“利空”。换言之，降价缓解了自己资金周转的需求，但是必然“得罪”同业。
一位珠三角地产圈人士对《南风窗》记者匿名分析说，很多房地产商都有“攻守同盟”，即如果小地产商由于资金原因可能降价，大地产商或者其他同业会“自发”地迅速接盘或者通过其他方式施以援手，从而保证绝不降价，但佳兆业经常降价，坏了规矩，这可能是因为它对自己的背景太自信。
目前，佳兆业“一溃再溃”的原因很大程度上被外界解读为“水很深”，所以没有人敢救。但“没人愿意救”的出现，一定程度上也可能是因为这个同盟放弃了佳兆业。
事实上，有风险的并不止佳兆业一家，对于中国的中小地产商来说，他们都有一个共同的问题。地产业的核心竞争力是土地和资金的成本，大地产商诸如万科、保利等，由于强大的规模，其获得资金的成本远比佳兆业等中小地产商要低，因此在正规的招拍挂上，中小地产商显然不是前者的对手。因此，很多中小地产商会选择在另外一个成本，即土地成本上下功夫，而这个功夫很可能下在了对政商关系的维护之中。
但是，政商关系的脆弱本性和地产市场的大势不可改变，佳兆业的危局只是一个开始，其他人的更多故事正待发生。
事实上，回想佳兆业的故事，那些让人迷惑的地方依旧没有得到解答。2015年的第一天，即1月1日的夜间，佳兆业公告称，原董事会主席郭英成辞职事项触发一项“强制性提前还款条文”，共涉及贷款本金4亿港元及应计利息，但佳兆业未能如约偿还。这次违约是佳兆业危局的重要加速器，可以简单理解为佳兆业自己承认还不起钱。
《南风窗》记者注意到，在佳兆业2014年中期的资产负债表上，其“现金及现金等值项目”为93.84亿人民币，但时隔半年，“4亿港元及应计利息”竟然都还不起。显然，如果财务报表的真实性没有问题，那么必然是佳兆业这半年以来，发生了太多的事，而这些事到底是什么，恐怕只有等待最后的“权威发布”。(来源：南风窗)
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