在其勃兴之时，董事长能从业界关注的腐败大案中全身而退，当其步入危机，政府却一改昔日“友善”，对其楼盘全面“锁房禁售”，掐住其资金的咽喉。发生在这家全国排名20强的地产名企身上的故事，无疑是中国一些地产业特有营商环境的典型演绎。
从政商关系的背景，揣测佳兆业从“超速崛起”到“加速崩溃”的原因，这不无道理。但是，危机的种子在成功之时便已种下，过多地关注加速危机深化的“非市场因素”，也不利于对行业本身的理性思考。
佳兆业代表着中国中小地产商一种特有的经营困境：在当前政商及金融环境之下，它们具有和权力靠近的极大可能性，而这更可能意味着命运的不可掌控。佳兆业的故事没有完，而中国中小地产商的命运转折也才刚刚开始。
权力“变脸”
佳兆业是深圳本土家族地产企业，由郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟于1999年成立。
佳兆业危局开始的节点，或许比想象的还要早。
2014年12月，因深圳多处楼盘被地方政府“锁盘禁售”，佳兆业港股股价创下单日下跌12.5%的纪录，这被看作是本轮危机的开始。
但股价下挫的纪录早已有之。2011年5月12日，淡马锡折价抛售了其拥有的佳兆业全部约8%的股权，佳兆业股价当日一度跌去两成，达19.76%。
作为新加坡的主权财富基金，淡马锡在中国拥有深厚的政经人脉，其抛售直接造成一场资本市场对佳兆业的信心危机。郭氏家族只能增持护盘，通过旗下公司增持了1240万股，持股比例由61.70%增至61.95%。
但随后，由于中国楼市大环境的“坚挺”和佳兆业业绩的走高，淡马锡的抛售成为了一个被市场忽略的信号。但回过头来看，当时的这个信号是强烈的。淡马锡之后并未大规模退出中国地产业，而是在内地多有扩张。
对于淡马锡的抛售，佳兆业人士当时的解读是，淡马锡属于财务投资，需要在二级市场退出。但另一种观点则认为，以“旧改”起家的小公司开始向外地扩张不一定是好办法，“神通广大”的淡马锡可能看到了隐藏的风险。
从财务数据来看，2011年的确是佳兆业的一个节点。这一年，佳兆业在珠三角(5868.84,54.490,0.94%)以外的销售额首次超过珠三角。其当年年报显示，其在西部地区的合约销售额为43.68亿人民币，超过珠三角地区的41.15亿，而后者不到全国销售总额152.89亿的1/3。
对比2010年和2009年，佳兆业在珠三角的销售金额分别约为69%和77%。显然，佳兆业的重心正在离开大本营深圳。在外地板块中，四川板块一直占据重要的位置。
目前，已有报道称佳兆业曾在四川与周永康之子周滨的中旭系发生过业务“牵连”。尽管此消息尚未被权威渠道证实，但佳兆业在政商关系上的“前科”已是公开“秘密”。
2005年，佳兆业介入广州著名烂尾楼中诚广场的收购案，随后还成为最后赢家;2008年，原广东省高级法院执行局长杨贤才案事发，而随后的判决书指明，佳兆业董事长郭英成行贿杨贤才100万港元。
在杨贤才案的判决书中，另有一家企业及其法定代表人曾向杨行贿600万港元。之后，该企业因单位行贿罪被判处罚金1000万元，法定代表人因行贿罪被判有期徒刑两年缓刑3年。但奇怪的是，郭英成却并未受杨贤才受贿案的影响。不光他本人全身而退，在2009年，佳兆业还得以在港交所成功上市。
但在本轮危机之中，佳兆业面临的“外部环境”似乎发生了大逆转，权力早已不再那么“友善”，政府的“锁盘禁售”被看作是对这家地产商的“绝杀”。
对此，市场分析师邓浩志对《南风窗》记者说，各地政府部门对佳兆业的楼盘进行锁盘禁售的做法，似乎值得商榷。“这家企业究竟发生了什么事情，目前尚无公开发布的权威定论。”
“锁盘禁售”的原因或许很“深奥”，但其带来的后果却很简单。当新房不能出售，那么地产商的资金链便会吃紧，如果是资金链薄弱的地产商，企业将有存亡之虞。而事实上，佳兆业根本经不起长时间的“锁盘禁售”，因为这家公司的资金链一直很薄弱，并且这些年愈发如此。
旧改“双刃”
在外界看来，佳兆业除了拥有深厚的政商背景之外，还在香港有着强大的金融资源支持。1999年，郭氏家族创立了香港富昌金融集团，该集团早已在香港做得风生水起，旗下产业包括富昌证券、富昌期货、富昌融资、富昌金业及深圳富昌易贷等，其中富昌证券名列香港50大券商之列。
此外，和李嘉诚一样，郭氏家族也属于潮汕商人，其在香港人脉甚广。香港大家族新世界(10.57,0.050,0.48%)的郑裕彤、玩具大亨蔡志明、英皇的杨受成和富豪刘銮雄等，都是佳兆业上市公司的股东。
看起来，佳兆业必定财大气粗，但实际上，它相当“缺钱”，这来自于其“旧改之王”的营运模式和扩张野心的矛盾。
佳兆业一直公开表示，旧改的最大好处是毛利率高。近年来，随着地价的上升和房价的企稳，中国内地主要地产商的毛利率都呈现出了下降趋势，唯有佳兆业等少数能免于受到大环境的影响。
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