清科凯盛3亿元地产私募基金项目爆出危机，再次凸显出商业地产的困境。业内人士表示，在电商的冲击下，专业市场和商业地产行情陷入低迷，不但租金可能下滑，出售变现也愈发困难。由于信托风控日趋严格，这些高风险地产项目目前大量积压在资管私募渠道，已有地产私募意识到风险，加强了风控。

　　有消息称，本应于今年9月30日到期兑付的“清科凯盛-广州国际采购中心项目私募投资基金”第一期(下简称“广州国际采购中心基金”)，至今尚未能向投资者全额兑付本息。记者从业内了解到，估计该项目年租金收入“顶多2000万元”，且涉及多重抵押，后续足额兑付非常困难。

　　清科凯盛这一项目第一期于去年9月30日成立，预期年化收益率高达11%~13%。在该项目推介之初，基金管理方曾画了一个诱人的“饼”：“该项目租金收入、销售收入和物业管理费收入等，年平均经营收入超过7亿元。预计基金到期时经营收入可达11亿元，基金还本付息具备充分保障”。

　　但据业内人士指出，在电商的冲击下，今年专业市场和商业地产行情陷入低迷，租金回报率低，估计该项目年租金收入“顶多2000万元”。更为糟糕的是，这一项目的第二还款来源本来是“计划在2014年中获得不少于人民币10亿元的银行经营性物业抵押贷款”，但有知情人士指出，银行早已对其“断粮”。“今年形势不好，别说银行，所有金融机构对商业地产都很谨慎，都很困难。”

　　有消息称，截至目前，3亿元基金仅向投资者兑付了部分本息。记者尝试向其求证，但直至截稿时，均未获得清科凯盛的回复。

　　风险一

　　传涉多重抵押 风控形同虚设

　　“据说正在逐步兑付，但兑付资金来源很成问题。因为现在银行已经不再向其提供贷款。而采购中心卖不出，靠租金收入也不太可能覆盖这笔基金本息。”上述知情人士对记者表示。

　　根据推介说明，融资主体广州银怡企业集团本应承担回购义务，清科凯盛此前也称，目前银怡集团“已兑付10%的本金，以及17%的收益”。公开资料显示，广州银怡注册资本1.2亿元，公司资产价值逾100亿元。但有消息称，早在发行这一基金前该公司已负债累累，涉及资金近20亿元。

　　有信托业内人士指出，这笔基金回收本息的麻烦之处在于，其多重风控措施均形同虚设。发行之时宣称“抵押物估价12.57亿元”、“抵押率39.7%”，但出事后基金管理方又表示“大部分物业已经抵押给了银行和债权人，可卖资产不多”。

　　上述信托人士指出：“其中可能存在抵押顺位问题。一般来说，大多数信托公司都只接受第一顺位抵押。若该基金只是第二顺位抵押人，一旦出事其对抵押物的处置就没有什么控制力。”

　　而据上述业内人士透露，目前工行已全面接管广州国际中心这一项目，“工行是主要债权人，对该项目有近10亿元授信。意味着这个项目基本上没有更多值钱资产可抵押。”

　　风险二

　　商业地产低迷 抵押物处置陷困境

　　除项目本身风控、尽职调查存在重大瑕疵外，商业地产估价存在泡沫、有价无市，也使抵押物处置本身困难重重。“即使抵押物是足值的，现在要着手清算处置没那么容易，今年商业地产物业基本上都很难出售。”上述信托业人士指出。

　　有资深民间借贷行业人士对记者表示，目前已知广州有两家小贷公司牵涉其中，一家2亿元，一家1亿元，都是以股东名义向其提供借款。但这两笔贷款都已到期，融资方还不起本金，一直都在展期还利息。“这个项目分别将三、四层抵押给两家小贷公司，但目前基本上无法变现。”

　　广东南方金融创新研究院特约观察员罗浩杰指出，琶洲商圈以会展为主。而随着近几年外贸走下坡路，琶洲商圈的缺点暴露无遗。而传统贸易在电商的冲击下，商业地产更是节节败退，至今都没有找到更好的出路。所以上述项目违约看似偶然，也是必然。

　　私募投资基金：

　　清科凯盛-广州国际采购中心项目私募投资基金”第一期

　　融资额：3亿元

　　预期年化收益率：

　　11%~13%

　　遭遇风险：

　　1.专业市场和商业地产行情低迷，租金回报率低;

　　2.本计划在2014年中获得不少于人民币10亿元的银行经营性物业抵押贷款，但银行放贷谨慎，获得贷款非常困难;

　　3.融资主体本应承担回购义务，但该企业本身债务不少;

　　4.抵押物涉多重抵押;

　　5.商业地产有价无市，抵押物处置本身困难重重。

　　行业动向

　　高风险地产项目向资管私募转移

　　作为以往信托资金配置的“主力”，房地产信托占比继续下降。中国信托业协会的最新数据显示，三季度房地产信托的规模为1.27万亿元，占比为10.38%，环比下降0.34个百分点。在房地产增速明显下滑背景下，近一年来信托公司已主动收缩房地产类项目的规模，并对发行信托融资的主体设置了较高门槛。

　　分析人士指出，信托的谨慎和挑剔，使得大量资质差、风险高的房地产项目向券商、基金、私募转移。而这类公司相比信托公司，资本金实力一般都较弱，若涉及项目规模过大，未必有能力兜底。以上述问题项目的发行方清科凯盛为例，其注册资本仅1000万元，但据称“目前公司管理的基金规模逾50亿元，其中房地产基金30亿元”。

　　地产私募基金门槛提高谋转向

　　商业地产风险凸显，且短期内难见回暖趋势，记者从私募基金业内了解到，私募基金对于商铺的风险也已有所预见，对商铺抵押项目选择的要求也越来越高。

　　“我们在发基金的时候，主要不是看是不是商铺这个业态，而是考察它的流动性。”德信资本董事长陈义枫表示，有些商铺流动性很高，比如住宅下面的商铺，比较好变现，作为抵押物，基金的风险就比较小，而大型购物中心、会展这类商铺业态，则不可能通过散售回笼资金。“比如说广州这个项目，属于会展项目，即使抵押物没有重复抵押，本身也比较难变现。”

　　陈义枫表示，目前房地产行业现金流比较紧张，在发行开发型私募基金的时候，对于融资方的选择门槛正在提高。为了规避风险，获取更高收益，其公司已经将重心从纯开发型基金转向折价率较高、流动性较好、收益率较高的并购型基金。
　　（广州日报 作者：周宇宁、潘彧 王维宣/摄）

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