红商网讯：一面是“关门大吉”的小业主 一面是扩张疯狂的大房企 商业地产矛盾前行
社区级商业 园区级商业 地区级商业 哪个适合投资—
眼下的商业地产市场，呈现出两种相互矛盾的景象。
一面是因租金飞涨难以维系导致的大量退店风波，很难想象星巴克这样经营有方的商家都被挤出CBD;而另一方面，却是大量的开发商进军商业地产，2009年，大兴几乎还没有什么成规模的商业中心。而今，多家商业中心已在大兴开业落户，在建项目也超百万平方米。目前还几乎无任何配套的台湖板块，仅从去年至今，出让的商业地块已经超过30万平方米。
据仲量联行报告统计，今年中国新增购物中心总数将创新高，在20个城市将有约150个新购物中心开业，仅就北京(楼盘)而言，今年下半年就将有十余家购物中心筹划开业。面对商业地产的数量井喷，租户却无法承担日益高涨的租金，大品牌也在收缩扩张计划。这种扭曲的市场现象会不会让那些品牌开发商转向的商业地产“蓝海”，面临新的危机。
难以支撑高租金 退店潮频现
琢磨着开间快餐店的杨先生，近期不断走访北京繁华商圈，期待租到一间面积合适、租金适当的铺面。然而，差不多一个月了，杨先生考察了东四环、北三环，甚至通州、天通苑等多个板块，但是始终没有找到合适的铺面。
“待租的铺面不少，可是核算成本后，总觉得不靠谱。按照我的计算，如果生意不温不火的话，勉强可以抹平租金、人员、水电等固定成本;一旦生意不如预期，每天只要一开业就意味着赔钱，因为租金高导致我亏本的可能太大了。”杨先生说。事实上，越抬越高的商铺租金，不仅仅使像杨先生这样的“小本儿”生意人犯愁，不少大品牌企业也被租金折磨得以关店告终。
慈云寺桥东南角住邦2000的一层，偌大的TOTO卫浴品牌店已经有近半年无人打理，除了TOTO店头还在，店门早已紧锁，陈列设施破败地被灰尘覆盖。令人奇怪的是，TOTO卫浴关店如此之久，该铺面却始终无人问津。
“租金高啊，TOTO关门据说就是因为租金的原因。连这种一线品牌都受不了，可见在这里的成本压力多大。哪有那么多受得起高租金的店面啊，要不也不会闲置这么长时间。”生活在旁边远洋天地小区的张先生推测。
据了解，东四环慈云寺桥住邦2000这一片商业，除了几大银行活得不错以外，即使是满足周边白领就餐需求的快餐店也像走马灯一样成了“流水席”。“前一阵刚开业的面馆，味道还不错，可是几天没去竟然已经关门歇业了，我记得每天中午吃饭的人挺多的呀。简直邪了。”一位在远洋国际中心上班的白领表示。
根据周边租户反映，这一片商铺的转手率一直居高不下。“商户们试几天，扛不住就都趁早转让了。都说商业地产"金角银边"，但是在住邦2000，即使是所谓的"金角"也在不断易主。归根到底还是租金成本太高了，很多都是维持赢利。”一位住邦2000楼下的商户说。
业内人士表示，租金的高低反映了一个商圈商业价值的大小。但是高租金下，商户感受到的只有成本压力，租金上涨已经成为了众多商户最大的心理壁垒，由租金造成的退店、关店已经不是个例。旗下拥有ONLY、VEROMODA、JACKJONES等多个时尚品牌的绫致时装，近两年来也在收缩其在一线城市的开店计划，主要原因就是一线城市不断上涨的租金。据仲量联行统计，第二季度北京奢侈品销售继续放缓，奢侈品品牌继续收缩在华的扩张计划，北京商业地产市场高端品牌的新增租赁需求极其有限。
难商业地产增速超过住宅 郊区化态势明显
租户纷纷退场，而“东家”却还在不断扩张。如今，在北京的几个郊区新城，随处可见大面积的围挡，预告这里即将是一个大型综合的商业中心。几乎在每个新盘的介绍中，都可以看见项目规划建设多少万平方米的大型商业配套、已确定签约某某主力店等字眼。
2009年，大兴几乎还没有什么成规模的商业中心。而今，多家商业中心已在大兴开业落户，在建项目也超百万平方米。龙湖时代天街、凯德MALL、北京明发广场……仅天宫院一个板块就已汇集多家品牌开发商开发的商业地产项目。近期大热的台湖板块，虽然目前几乎无配套可言，区域内住户都很少，但从去年至今也已拍出30余万平方米的商业地块。
随着住宅市场调控的不断升级和开发商战略布局的调整，近几年品牌开发商纷纷进入商业地产，其中不少还将商业地产作为未来发展的重心。在住宅市场拥有良好口碑的龙湖地产宣布中长期战略目标为“用10-15年左右的时间，使得龙湖持有物业的利润贡献比例从目前不到5%提升至30%。”未来三到五年内，泰禾集团(000732,股吧)要在全国布局20到30座泰禾广场，商业地产开发比例将超过50%。常年号称不开发商业地产的万科也加大了商业地产领域的投资比例。一些房地产上下游企业也选择商业地产作为进军房地产的首站，红星美凯龙集团就在今年上半年宣布全面进军商业地产领域，计划投资千亿，“8年内在60个城市建成100个购物中心”。
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