闽企正荣地产是中国前30强房企中唯一没有登入资本市场的房企。这一现象经9月26日晚间的一纸申请得以打破，正荣地产向港交所提交IPO申请。正荣创始人欧宗荣及其子欧国强、欧国伟透过投资公司，为正荣地产的最终控股股东，战略投资者华博收购公司全部已发行股本5%。

　　新的调控政策要求必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位。但在市场上以激进著称的闽系房企，继续保持高融资高负债急扩张之路。

　　翻看正荣地产提交的IPO申请，可以发现上市背后的最大驱动力是日益高涨的融资需求。

　　正荣地产净利3.7亿一年内需偿还138亿 净利润率从9.7%跌至4.7%

　　根据正荣地产IPO申请显示，2014年度，流动负债为252.15亿元，到2017年中，流动负债已经达到了601.39亿元，总负债为848.93亿元。截至7月底，正荣还有138亿元负债需要在一年内偿还，163亿元在第二年偿还，52亿元在三到五年偿还。显示出其目前以短期债务为主。

　　据披露，正荣目前的有息负债总额大约在350亿元。2014年至今的三年多，正荣的未偿还借款额从301亿元上升至364亿元。

正荣地产流动负债情况

　　但伴随急扩张随之带来的是净利率与毛利率的双下滑，2014年至今毛利率分别是22%、23.4%、21.7%及20.8%，净利润率分别是2.6%、9.7%、8.5%以及4.7%。

正荣地产近年来净利率毛利率变动表

正荣地产净利润

　　招股说明书中显示截至正荣地产17年中，净利润只有3.77亿元，但正荣地产一年内需偿还的短期债务超130亿。

　　净利率近乎下降一半侧面表现了地产寒冬的来临。但正荣地产并没有慢下拿地的脚步，截止于2017年中，正荣地产附属公司土地储备超千万平米，开发中建筑面积超400万平方米。地产业的遇冷，并没有使正荣地产拿地的热情有所消减。

正荣地产附属公司土地储备情况表

　　下滑的库存周转率对高库存的正荣地产是一种警示，也侧面反映出地产寒冬的悄然来临。

正荣地产库存周转率  数据来源：招股说明书

　　有地产人士称：三四线城市“因城施策”的理念，也给当地居民加杠杆提供契机。但是前期二三线城市的火热，是建立在投机炒作和改善性需求集中爆发的基础之上，所以本身并不具备持续飙升的能力。而现在的降温是拐点已现，而非重新入市炒底的机会。

　　根据招股说明书显示，正荣地产项目多分布于二三线城市，这也让未来正荣地产的业绩充满了更多的不确定性。

　　正荣地产平均售价10898元 产品竞争力比较低

　　与正荣地产同为闽系房企，且主要销售市场为华东地区的泰禾集团，2017年上半年，销售额为400亿元，销售面积159万平方，每平方米售价达到了25157元/平方米，但正荣地产平均售价仅为10898元/平方米。

正荣地产项目分布图 数据来源：招股说明书

　　海峡西岸经济区可以说是正荣地产的“大本营“，根据招股说明书显示，莆田拥有海峡西岸经济区最多的项目数，海峡西岸经济区的销售收入占比高达77.6%，正荣地产在海峡西岸的商品房平均售价为8487元。

正荣地产各地区平均售价 数据来源：招股说明书

　　正荣地产在招股书中表示，他们在海峡西岸经济区主要布局福州、平潭、南平、南昌等地，福建的居民收入水平在全国位居上游；今年11月份，福建省物价局、福建省住房和城乡建设厅部署开展全省商品房销售价格行为联合检查，遏制房价过快上涨；但是在正荣地产的招股书中却看不到福建房价的高企。因为他们在海西的平均售价仅为8487元/平方米。

　　莆田是正荣地产在海西布局的主要城市，也是其老板欧宗荣的老家，其在当地开发正荣财富中心，在房天下上的平均售价为12665元；经查询第三方网站房天下显示莆田地区商品房平均零售价为13054元/平方米。这些数字都高于正荣在招股书中声称的平均售价仅为8487元/平方米。

莆田房价情况 数据来源：房天下

　　福州附近的平潭县网上可以查询到的最新商品房平均售价为10095元/平方米。

平潭县房价走势图 数据来源：房天下

　　莆田地区和平潭地区只是海峡西岸的一个缩影，经查询房天下网站，海峡西岸经济区其余地方，如福州11月房地产均价为14409元/平方米、南昌房地产价格为10240元/平方米。各地均价都远远超过正荣地产公布的8487元/平方米均价。在今年二三线城市房价大涨的背景下，正荣地产售价竟与去年同期持平，个中原因惹人深思。

　　不仅是海峡西岸经济区，在中西部经济区中，正荣地产的项目位于武汉、长沙、西安。而在正荣地产招股书中披露在这三个城市平均的销售价仅5404元/平方米，经过计算第三方网站三地数据，今年10月商品房平均售价为9388.14元/平方米，与正荣地产公布数据相差较大。

　　长沙10月商品房平均售价为7633.78元/平方米。

长沙商品房销售价 数据来源：Choice数据

　　武汉10月商品房平均售价为10127.36元/平方米。

武汉商品房销售价 数据来源：Choice数据

　　西安10月商业住宅平均售价为10403.3元/平方米。

西安商品房销售价 数据来源：Choice数据

　　长江三角洲经济区也同样出现这种情况，合肥、南京、上海、苏州四地的商品房平均售价仅为20547元/平方米，与当地火热的楼市数据出入比较大。

　　正荣地产ipo材料中显示的住宅平均售价远远低于第三方价格，对于此种情况，房地产业内人士也感觉奇怪，认为不正常，能解释的理由就是旗下项目所处的地段比较差，公司的品牌号召力也不强，可能还有一些别的原因。

　　业内人士也指出，因为房地产的结算周期比较长，当期结算的价格很多反映的是先前的房价，但是即便如此，蒲田的价格也没这么低过；可参考的同类型公司泰禾集团的平均售价已远超2.5万元。

　　万科董事会主席、首席执行官郁亮表示高速扩张期过后，中国房地产行业已经到了危急关头。房地产行业属性的回归，不仅是中国经济稳健成长的需要，也是房地产行业自身发展的需要。二三线地产业的凛冬与火热的在二三线拿地的正荣地产出现了巨大反差，结果如何，只能交由时间给与答案。（新浪财经 文：刻羽）

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