在复牌的关键节点上，佳兆业更换了核数师。2016年12月19日，法务会计公司富事高对佳兆业的财务调查报告出炉，将所有责任指向了普华永道和“若干前雇员”，并认为与管理层及郭英成无关。
3月27日的业绩会现场，郭英成回应此事称，富事高的调查是第三方的，自己的责任一切以公告的内容为主。
如今佳兆业三年的财报公之于众，其财务图景也最终得以展现。经济观察报查阅财报发现，佳兆业这一次发出的财报中，其中一处调整是将“明股实债”计入了“计息借款”。
明股实债是一种表面为股权投资而实质上为债权投资的融资方式，公司利用项目进行股权型融资，约定收益和股权回购期限，作为债权人的项目股东提供股东贷款。
普华永道一位离任的注册会计师对经济观察报表示，佳兆业的债务危机，很大程度上来自于隐性债务的暴露。一般来说，在房企财报中，明股实债是不被计入负债的。
为顺应上述记账方式，佳兆业对2013年财报中的有关财务数据进行了重新分类和调整。其指出，公司2013年间新发现借款有关的计息借款分别约251.3亿元及82.24亿元被错误入账或并无入账，公司决定作出重新分类以反映计息借款，这一项“明股实债”规模达到了334亿元。
败于旧改，成于旧改
尽管曲折，佳兆业还是复牌了。郭英成在业绩会上称：“公司这一次重组成功主要是拥有良好的信用和一线的优质资源，特别是土地，这是最大的关键。”
债务重组后，佳兆业和一些金融机构签订了合作协议，获得了包括平安银行(9.170, 0.09,0.99%)500亿的授信和中信银行(6.710, 0.08, 1.21%)400亿的授信。主导债务重组的佳兆业高级顾问谭礼宁说：“我们在国外做重组时，得到了很多外资机构的大力支持。”
郭英成亦声明，金融机构愿意驰援佳兆业，是因为佳兆业的商业价值，不存在任何对赌协议。
数据显示，截至2016年底，佳兆业土地储备达到2100万平方米，80%位于一线及重点二线城市。若按货值计算，一二线城市占比达到94%。去年佳兆业耗资80亿元在土地市场斩获的162万平方米土地，亦都位于一线城市。
根据业绩会上透露出的信号，“复活”后的佳兆业仍要押注旧改。
1999年成立于深圳的佳兆业是靠旧改起家的。在成立之初，佳兆业拿地的方式并非是招拍挂，而主要是靠收购烂尾楼、与其他开发商合作。旧改项目涵盖整个广东地区特别是深圳所有的旧改类型，包括旧村、旧城、旧工业区改造。
2009年12月，佳兆业头顶深圳“旧改专家”的称号登陆港股。佳兆业认为，通过这样的方式能够以较低的成本获得土地资源，进而获得相对较高的利润回报。2014年半年报时，佳兆业毛利率高达40.3%。
但是旧改项目复杂，涉及部门和审批流程众多，容易滋生权力寻租。2014年11月，郭英成因卷入深圳蒋尊玉案被传接受调查，佳兆业深圳坂田城市广场等4个项目超过2000套房源遭遇“锁定”。
郭英成强调，佳兆业专注旧改18年，如今公司进入正常运营的轨道，旧改仍是其重要依仗。原因在于佳兆业在该领域丰富的经验和“家底”。
据了解，佳兆业是国内首家成立专业城市更新公司的房企，并于2013年9月升级成为佳兆业置业集团，目前有400多人的专业旧改团队。
同时，佳兆业已储备占地1300万平方米的旧改项目，保守估计可售面积超过2000万平方米，可售货值过万亿。
在深圳，佳兆业拥有的旧改项目占地面积超过860万平方米，其中龙岗、盐田、平湖等项目均已进入开发阶段，预计2017年底至2018年上半年入市销售，可售建筑面积为94.34万平方米，货值达数百亿元。
（来源：经济观察报 余舒虹）
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