“如果围墙的问题无法妥善解决，我们下一步可能会起诉杭州万科。”5月13日，杭州万科西庐的业主陈女士告诉法治周末记者。
在此之前，陈女士以及万科西庐的其他93位业主已经为围墙的问题奔走数月。
陈女士告诉记者，2014年她去项目售楼处看房时，销售人员就表示一层带有庭院和围墙，样板间和售楼处沙盘也显示一层有围墙，而且开发商杭州万州置业有限公司（因杭州万州置业有限公司为万科在杭州设立的项目公司，该公司以下简称为杭州万科）在2015年年底交房时提供给业主的《房屋交付须知》里明确写道：“庭院交付为实体围墙。”
为了证明自己所述为实，陈女士向记者出示了盖有杭州万科公章的《房屋交付须知》。
但在购房近两年之后，在2016年2月底，陈女士等业主了解到，城管部门认定万科西庐在一层筑起的围墙是违章建筑，需要拆除。
“当时就是因为考虑到围墙的存在，使得一层房屋显得有别墅性质，且更具私密性，所以我们当时比二层业主多花几十万元甚至上百万元，购买了一层的房屋。”陈女士告诉记者。
因而，现在围墙可能会被拆除的事实，让陈女士等人不能接受。
“我们2014年去看房的时候围墙就存在了，一层比二层贵那么多，围墙相当于我们花钱买的。这墙已经存在将近两年，怎么能说拆就拆？”陈女士质疑道。
就陈女士所提的这些问题，杭州万科公关人士在回复法治周末记者采访时表示，政府相关部门已经介入一楼庭院问题，目前还在行政程序过程中，尚未形成最终结论，公司会持续与一楼业主保持沟通，共同协商解决方案。
对于陈女士所说的房屋价格问题，杭州万科公关人士则表示，房屋销售是一房一价，根据不同的位置、户型定价不一，在不同的销售阶段，房屋价格也有区别。
城管认定围墙违建
陈女士告诉记者，他们是在2016年年后才知道围墙可能会被拆掉的。
法治周末记者拿到了一份杭州市西湖区城市管理行政执法局（以下简称西湖区城管局）对杭州万科开出的行政处罚决定书（以下简称处罚决定书），该处罚决定书的落款日期为2016年2月29日。
处罚决定书显示：“经核实，杭州市规划局西湖规划分局认定：‘该建设（即围墙）未在杭州市规划局办理过规划许可手续。’故该实心围墙属于违法建设。”
西湖区城管局认为，杭州万科的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，属于未取得建设工程规划许可证进行建设的行为。
“本机关于2月24日向杭州万科直接下达了《行政处罚告知书》，当事人在收到告知书起三日内未向本机关提出陈述、申辩，视为自动放弃陈述、申辩权利。”西湖区城管局称。
西湖区城管局表示，根据城乡规划法的规定，责令杭州万科在收到处罚决定书三日内自行拆除围墙。
“如不服本处罚决定，可以自收到本决定60日内向杭州市西湖区人民政府或杭州市城市管理行政执法局申请行政复议，或六个月内向杭州市西湖区人民法院提起行政诉讼。”西湖区城管局表示。
记者联系到杭州万科的公关人员，询问杭州万科是否收到了行政处罚决定书、是否就此事提起了行政复议或行政诉讼，但在发给法治周末记者的回复中，杭州万科方面未对此问题进行答复。
不过陈女士告诉法治周末记者，业主代表与杭州万科的相关工作人员在5月12日曾进行过一次座谈，座谈会上杭州万科表示未申请行政复议。
那么围墙现在是否只有被拆这一条路？
“并非如此。首先，西湖区城管局开出的处罚决定书，行政相对人是杭州万科，如果杭州万科不服，是可以提起行政复议或诉讼的，在行政复议和诉讼期间，围墙是不能拆的。从时间上来看，杭州万科的复议期限已经过了，但是诉讼期限还没有过，还有诉讼的机会。其次，即使杭州万科不申请复议或提起诉讼，购房人作为利害关系人，也有权利提起行政复议或诉讼，可以以此延迟拆除的时间。”中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣对法治周末记者分析道。
杭州万科是否违约
西湖区城管局开出的处罚决定书显示，经查阅从杭州市房产档案馆调取的该项目一楼的《浙江省商品房买卖合同》，当事人搭建的实心围墙并未与一楼业主达成相关协议。
陈女士表示，在购房合同里的确没有关于实心围墙的约定，但是杭州万科在售房时的确表示一楼有庭院使用权，有实心围墙，沙盘显示也有实心围墙，《房屋交付须知》中关于庭院交付面积、庭院为实体围墙以及庭院面积的测算方法写的都很清楚。
“样板间就是一层的某一户改造的，当时就有围墙，且围墙现在仍在。”陈女士向记者出示了样板间的照片。
那么，《房屋交付须知》的法律地位如何？这一文件是否对开发商有约束力？
“《房屋交付须知》是开发商单方起草的、购房人办理入住时应该提交的资料以及结清的费用等程序性的指引，在须知中明确写明庭院交付的面积和围墙的存在，就属于给购房者的一种承诺，也应该属于合同的组成部分。如果开发商无法交付有庭院有围墙的房屋，足以构成违约。”王玉臣律师表示。
王玉臣律师还补充称，开发商的宣传册图片、沙盘都属于销售广告或宣传资料，通常情况下，开发商的销售广告和宣传资料都属于要约邀请，即不视为合同的组成部分。但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体明确，并对购房人签署合同以及价格的确定有重大影响的，可以视为要约。
“如果真如购房者所称，一层价格比二层贵，而按照常理一层的价格要低于楼上的价格，这足以说明庭院和围墙对于购房人购买一层有重大的影响。严格来说，开发商的宣传资料和沙盘已经构成了要约，对开发商也有约束力。基于这种考虑，如果围墙被拆，开发商也属于违约。”王玉臣说。
陈女士还向记者提供了一组数据，即万科西庐有三个户型，面积分别约为90平方米、138平方米、175平方米，粗略统计相应户型一层分别比二层平均多57万元、89万元和119万元。
不过陈女士也表示，杭州万科对一层购房者赠送有地下室。
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