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(二)商场应当退还原告已缴纳的履约保证金
“履约保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证。”徐芳律师认为本案中履约保证金不等同于定金，也不同于违约金。
在《租赁合同》中已经对履约保证金的主要作用作了明确的约定：1、在原告欠缴各项费用时冲抵原告的欠款;2、在出现消费者投诉原告所售商品或产品或提供服务出现质量问题时的赔偿备用金或质量保证金。“老张并没有出现这两种情况，所以交的履约保证金应当予以退还。”
(三)商场主张的违约金过高
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干司法解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。徐芳律师认为，本案中，履约保证金和违约金并用，相当于原告承担4个月的租金、管理费、推广费的违约责任，这样必然导致原告承担了畸高违约金的结果，显然有悖于公平原则。
被告商场则认为，原告单方面停止了对外经营，造成违约。所以，原告没有理由要求商场返回已经交纳的预付款和履约保证金。
2015年12月2日，法院作出一审判决，认为老张单方提前退租并撤场，属于根本违约，应当向商场支付违约金。但商场格式合同中约定的违约金过分高于商场的损失，故应当在扣除违约金后返还老张交纳的预付款及履约保证金。至于具体返还多少金额，法院最终酌定为3万元。
赢了官司并将损失降至最低，老张满足了。谈及未来，他告诉律师，现在生意这么难做，店铺租金却还是在涨，他也在考虑要不要雇人开个淘宝店。
律师建议
电商冲击、房租上涨，消费者的消费习惯也在发生着变化，实体店铺正在夹缝中艰难生存着。对于像老张一样的商铺经营者，徐芳律师也支了几招：
1、在合同缔约阶段，应当对履约保证金及租金的支付、合同的期限、违约责任等核心的条款进行充分的协商，避免出现“霸王条款”。
“鉴于商场的租赁合同大多为格式条款，承租方可与商场协商签订《补充协议》，对合同条款的部分内容进行变更。”徐芳律师说。
2、在签订合同时，要结合自己的实际情况，尽可能降低履约保证金的数额，在租金支付方式上尽可能避免选择年付或者半年付的方式。
“如果老张与商场协商按月份或者季付，即使提前退租，那损失也在可控的范围内。”徐芳律师表示：“承租方在签合同时，要坚持这一点主张，这也是保障自己利益的最后一道防线。”
3、如果承租方迫不得已要提前解除合同，首先建议与商场进行协商。“一般商场都会让商户递交撤柜申请书，但在申请书中要将已经交纳的费用列明，同时要保存好已经交纳的各项费用的票据。”
（来源：北京晚报 吴青瑜） 共2页 上一页 [1] [2] 就连百货也开起了减价商铺 这背后到底有啥秘密？ 三成珠宝商铺都亏钱 店主：亏得连裤子都穿不起 济南恒隆广场出租率再次下滑 二楼商铺空置最严重 Apple Pay遇冷：与商铺合作不够 成本高 商铺大面积空置 北京三里屯“雅秀”再度面临转型 搜索更多: 商铺 |
