核心摘要：万科，是个明星公司，但对“星光”的膜拜往往会使得膜拜者丧失对商业世界的常识认知。当中国全部的300多个地级城市中，过半城市都有一线品牌地产商在填方造楼，或者是盖起动辄百万平方米的购物广场的时候，剧变在所难免。
万科转型，祛魅时代的地产变局
红商网讯：万科，是个明星公司，但对“星光”的膜拜往往会使得膜拜者丧失对商业世界的常识认知。作为中国乃至世界上“第一大”的地产公司，当行业尤其是住宅市场趋于饱和，而中央政府又对市场资金保持“从紧”之时，光环褪去，它必然回归常态，并第一个感受到寒意。
当中国全部的300多个地级城市中，过半城市都有一线品牌地产商在填方造楼，或者是盖起动辄百万平方米的购物广场的时候，剧变在所难免。对于万科来说，从B股转H股、管理层合伙持股以及高呼“互联网思维”的口号，都是管理层在未雨绸缪。
未来，万科长期专注于住宅地产、资金高周转的营运模式，必然遭受挑战。因此，企业必须要改变，而这种改变可能是全局性的。从一家住宅地产商变成所谓的“城市配套服务商”，这听来前瞻而具有创建性的目标，其背后的简单逻辑不过是更加“赚钱”的领域开拓。再换个角度看，这可能是“郁亮时代”真正取代“王石时代”的开始，而所谓“互联网思维”，也许不过是这场转变的烟幕弹。
“烟幕弹”？
这段时间，地产“一哥”万科最吸引眼球的事莫过于两件，一是“互联网思维”的口号，二是“抵御野蛮人”的风波。看似不大相干的两件事，其实有着必然的关联。
从2013年下半年开始，万科在地产界第一个喊出要学习互联网，总裁郁亮更带着万科高管先后到腾讯、阿里巴巴和小米等公司“取经”。今年6月，万科终于在“触网”上走出实质性一步。万科与百度签约，启动商用地产科技化运营，将“定位引擎、大数据、营销工具”三类核心技术引入万科商业物业运营中。
显然，万科“互联网思维”看起来充满了想象力和前瞻性，但从本质上讲，这背后是万科对多元化经营尤其是涉足商业地产的渴望。
作为一家传统的住宅地产公司，万科目前已经在北京(楼盘)、上海(楼盘)和广州(楼盘)等一线城市启动了商业地产项目，但销售业绩并不理想。以万科在北京开发的首个商业地产项目万科大都会为例，其推向市场后的两年左右的时间内，仍有近1/3的房源未能售出。
业内认为，该项目属于旧楼改造，此前已有数家公司转手。由于本身设计的原因，改造为高端写字楼需耗费极大成本。而万科在选择这一项目时，可能存在“经验不足”。但也有观点称，万科对该地段的选择是成功的，而业绩提升尚需时间。
“万科做商业地产的想法，已经有很多年。”北京一家中型商业地产公司的区域营销副总对《南风窗》特约记者分析，万科做商业地产是必然选择，这是它的转型。但万科以住宅地产起家，经验欠缺是必然的，其未来还需观察。
实际上，在万科的转型之中，除了传统的商业风险之外，另一种风险不能忽略，即万科股权结构和转型变局可能存在不协调。万科是A股地产上市公司中股权最分散的公司之一。它曾一度是地产界，乃至A股上市公司之中的“模范生”，最持续的增长、最稳定的分红，这些都是管理层赢得中小股东支持的基本理由。但问题在于，当行业剧变，企业转型之时，这种“各方安好”的状态将不可持续。
目前，万科正在推进“合伙人持股”的计划。简单讲，这可以看作一种“管理层收购”，即设立外部公司，然后由这家公司买入万科股权，而资金来源是万科管理层自己的资金。万科管理层目前向外界传达的信息是，管理层还会不失时机地增持。
针对这项计划，万科表示主要是为了抵御“野蛮人”，郁亮还援引20多年前“君万之争”的故事来警示管理层和投资者。所谓抵御“野蛮人”，即在万科股权低迷之时，一些大财团可能对公司进行敌意收购，然后用“股权说话”，将管理层扫地出门，并快速套利离场。万科高层称，“野蛮人”只需200亿资金即可达到目的。
“这个说法有合理性，但不尽然如此，可能是烟幕弹。”一家H股上市地产公司的投资部经理对《南风窗》特约记者说，万科盘子大，而且已有红色央企华润作为“第一股东”，加之住宅地产高峰已过，而行业处在下行期，国内投资机构多半不会有这个实力，也不会有这个愿望。
该投资经理称，万科的真实目的可能是在转型关头增大管理层话语权。因为，中小股东只看短期收益，而转型是个长期战略，双方必然存在矛盾。如果股权太过分散，给管理层压力甚至赶走管理层的可能根本不是什么“野蛮人”，而是那些中小股东。
但不论是为抵御所谓“野蛮人”，还是应对可能爆发的中小股东“民意”，万科的股权变革都是为了在企业转型时期，尽量排除股权分散所带来的掣肘和风险。“考察互联网公司，是一种品牌策略，也是对股东表明管理层的进取心，这是万科管理层的高明之处。”以上投资经理如是说。
“转型”必要
万科需要转型，这种必要性已从财务数据中开始显现。万科2013年的财务报告显示，公司房地产业务的结算均价为10787元/平方米，较2012年下降4.5%；房地产业务结算毛利率为22.31%，较2012年下降3.53个百分点；结算净利率12.01%，较2012年下降1.07个百分点。此前，万科这些数据多半稳中有升。
万科在财务报告中说，以上指标下降的原因主要来自于运营策略的调整。利润率下降的主要原因，一方面仍在于结算中装修房比例的上升，但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率，是效率提升的表现；另一方面，在于2011年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。
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