红商网讯：14年前，如果你正巧站在常德路南京西路路口，很可能是刚刚从西南角的柯达照相馆取回最近一次家庭合影或最近一次旅行照片。

　　如今，照相馆已一去不复返，取而代之的则是一系列巨型商场，消费者不用去巴黎、纽约，就可以买到最新一季的奢侈品。

　　14年后，这块被称之为上海核心CBD地段的重要区域，再现商业的转型升级，静安寺商圈更是与时俱进，成为上海众多“巨人”商圈中，奔跑速度较快的一个。

　　地段为王 五大布局包揽商圈经济

　　翻开商业地产的发展史，无不以绝佳的地段为重要衡量指标。

　　戴德梁行董事、华东区商业地产部主管郑志宏认为，商圈有自己的形象、功能与发展愿景，它在于本身商业的范畴，如商业物业规模、物业分布、商品经营种类、业态配比、租金物业费等运营成本；周边办公及住宅人口规模、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业、受教育程度和收入水平结构以及交通地理状况和顾客的流动性。更重要的是和城市及区域发展的能级相一致，于是衍生出了核心商圈，次级商圈和边缘商圈。

　　郑志宏向赢商网分析称，南京西路作为上海核心商圈，其五大板块包括：石门路地区；“梅恒泰”商办休闲购物区；以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心的商办会展酒店服务区；“永源路”主题购物街；以及以商业购物、公共活动、酒店办公为主的静安寺商圈。

　　它们实现了南京西路商圈高端商业、总部经济和现代服务业的高度集聚，并呈现出浓厚的文化底蕴。南京西路已逐渐成继法国香榭丽舍大街以及纽约第五大道的又一块黄金版图，如今各国奢侈品牌争相入驻，日均人流量在120万人次以上，成为静安区的“黄金线”。

　　锦上添花 黄金商业版图潜力待发

　　悄然之中，南京西路的商业版图也开始经历翻天覆地的升级与变革。

　　最早以“梅恒泰”为金三角著称的核心区域，自2012年起，随着芮欧百货、静安嘉里中心的陆续开业，南京西路——静安寺商圈启动新一轮升级，使得商圈重心从传统的“梅恒泰”地区向静安寺地区西移。

　　日前，环绕静安公园的“金五星商圈”区域又将迎来商业新成员。赢商网获悉，丰泰地产打造的首个内地大型零售购物广场“晶品”于今年四季度试营业，将填补静安寺商圈独缺的中档购物中心。

　　郑志宏告诉赢商网，对于晶品而言，核心商圈的区位是把双刃剑，一方面拥有品牌商户最为看重的十几万白领消费客群和成熟的商业氛围。另一方面，也意味着将面临与商圈内众多商业项目的激烈竞争。要想树立自身的市场空间，则必须寻求差异化。“因此，晶品不仅在建筑设计上引入空中露台等亮点，还在业态功能、档次定位上与芮欧、嘉里中心、会德丰、久光等错位竞争，并且更加侧重餐饮、娱乐等体验业态，其未来将在顶楼打造的4000平米娱乐场所，弥补了商圈内缺乏KTV及酒吧等夜间娱乐消费的市场空白。”郑志宏说。

　　南京西路中端，形成了“金五星”与“金三角”并存共赢、相互促进的态势，通过这几个优质商业物业支撑起的静安寺商圈。

　　升级换代 板块翘楚以变取胜

　　根据上海市最新规划，“静安寺—南京西路—长寿路”地区是上海2030年远期整体布局中九个市中心区域现代服务业发展集群地之一。随着晶品购物中心和刚刚启动招商的大中里项目的陆续建成、开业，未来一个位于上海市中心的“重量级”立体商圈将由点及面逐渐成型。

　　由静安寺商圈的升级发展，不难看出上海当下商业转型的轨迹：从业态转型引发商业物业的转型，由商业地产的转型推动整个商圈的升级优化。

　　郑志宏分析认为，商业地产的发展也正面临着电子商务竞争、大量市场供应以及品牌的同质化的威胁，如何从众多红海竞争中脱颖而出，是每一个商业地产运营商都在思考的问题。“目前看来，静安寺商圈，以其快速的市场反应、强大的资源整合能力，一直能在竞争中取胜。这不禁让人感叹静安地产市场的转型不仅促进了该地区的服务产业，更促进了其在上海这个大都市作为高端商圈、时尚生活方式的地位。”（来自：赢商网）

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