毛建还告诉《地产》记者，越秀地产与越秀集团旗下基金联合拿地，其实是一种“明股暗债”的融资方式，这从协议中越秀地产享有基金方项目公司股权的认购期权就能看出。
现在，距离越秀地产第一次与基金合作开发已经过去1年的时间。而越秀地产优先回购基金方持有项目公司股权的期限是项目公司成立一至两年内。不管大家有没有将这样的条款摆到桌面上，但到期由开发商赎回股份应该是“纪律性”的。基于此，越秀地产优先回购基金方股权的大限正在来临，其新扩张模式的效果或是后果也已经显现。
另外，越秀地产基金的“羊头狗肉”嫌疑从基金募集的时间上亦可看出。《地产》记者还获悉，基金方如此大体量的资金并非在拿地前就已经筹集完成，而多是在联合拿地后才募集成立。例如，深圳越秀鹏程基金在2013年6月25日与越秀地产联合拿下地块，该基金的成立时间是2013年7月。广州越秀仁达四号基金于2013年9月12日与越秀地产联合拿地，其成立时间是2013年10月。
协纵国际集团创始合伙人黄立冲对《地产》称，目前基金进驻房地产领域有两种方式：一是基金管理人先筹集基金，然后找好的房地产项目投放，这种基金才是真正的房地产基金；另一种方式是开发商先寻找项目，再根据项目的特点筹集基金，其实这是开发商为自己项目进行的一种融资行为，并不是真正的房地产基金。由此推断，与越秀地产合作的基金更倾向是越秀地产的一种融资方式。
一个更明显的“明股暗债”的证据是，越秀地产对回购基金方项目公司股权的价格还有限定，协议中明确表示，回购股权价格等于基金方向项目公司注入的资金总额加上注资期间不超过12%的年回报率。
如果加上发行费，“明股暗债”的融资成本并不低，大约相当于13%左右。“这实际上是一种表外融资，承担了贷款的风险，但是不体现在越秀地产当年的财务报表上。”一位业内人士告诉《地产》。
钱从哪里来？
然而，这几只似乎很乐于“为人作嫁”、合计达到上百亿元的基金来自何处？
《地产》记者发现，这几只基金并非来自越秀集团旗下的上市基金越秀房产信托基金，而是属于越秀集团旗下的另一金融平台——广州越秀金融控股集团有限公司（下称“越秀金控”）。
在越秀集团系统内，越秀房产信托基金主要是将集团拥有的商业项目资产证券化，从而快速回笼资金。而越秀金控是越秀集团三大核心业务——房地产、交通基建、金融中，金融业务的主要载体。现在，越秀金控在境内外拥有18个金融业务平台，包含银行、证券、保险、基金等11个金融牌照。
2013年6月，越秀金控旗下的广州越秀产业投资基金管理有限公司（下称“越秀产业基金”）在广州市国资委系统内部发起广州国资产业股权发展基金（下称“广州国资产业基金”），主要面向的是“城市发展关键领域”，初衷是利用国有资金撬动社会资金，发挥国有资金的杠杆效应。
广州国资产业基金采用“母基金+子基金”的运作方式。其中，广州国资产业基金是母基金，而联合越秀地产斥巨资拿地的广州越秀仁达四号和广州越秀仁达五号基金，都是广州国资产业基金旗下的子基金。公开资料显示，现在广州国资产业基金旗下至少已经有11只基金，都是以“广州越秀仁达”开头命名。
广州国资产业基金“母基金+子基金”的运作模式是：广州国资产业基金不直接从事具体项目，而是针对特定项目设置子基金，广州国资产业基金出资20%至50%成为劣后级投资人，剩余优先投资人份额向社会投资人募集。
《地产》记者获悉，广州国资产业基金的募资对象是包括广州钢铁、广州友谊、广州港集团、广州越秀金融投资等在内的12家广州国资系统内的国有企业，募资总额是23.92亿元。
然而，在越秀金控官网上，广州越秀仁达四号基金的募资总额是103.5亿元，是广州国资产业基金的4.33倍。按照“母基金+子基金”的运作模式，即便广州国资产业基金将所有资金都压在广州越秀仁达四号基金上，也仅能填补广州越秀仁达四号基金23.92亿元的份额，广州越秀仁达四号基金还需要从社会募集79.58亿元，再加上广州越秀仁达五号基金需要募集的资金，仅这两只基金就需要从社会上募集上百亿元，并且，还必须在短短几十天内完成。基金方如何在短时间内募集到如此大体量的资金？
《地产》记者询问广州越秀仁达四号基金和广州越秀仁达五号基金的募集对象等相关资料，越秀地产以“对于合作伙伴的具体运作，越秀地产不适合置评”为由，没有透露任何信息。
近80亿元的资金，被冠以“国资”之类名义的母基金从何处招揽而来？这些基金的终端投资者是否知晓这些资金都曲径通幽地投入到正处于熊市中的房地产市场？
地产和基金“好聚难好散”
夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞——这句俗语在房企与地产基金的合作中非常适用。
共5页 上一页 [1] [2] [3] [4] [5] 下一页
越秀地产上半年销售额106亿占全年目标48% 同比升23%
昔日地王如烫手山芋 越秀地产全国化扩张策略受挫
越秀地产借力基金疯狂拿地 投资级评级或将难保持
越秀地产二季度融资20亿 卖项目套现7亿“断臂求生”？
越秀地产杭州余杭、三堡两地块案名确定
搜索更多: 越秀
