邵明晓：回款率跟去年相比没有下降。回款率在龙湖内部是一个强控制指标，当签约额、销售额和回款发生矛盾的时候，我们一定会选择回款，也就是对客户的筛选非常严格，龙湖不会要那种虚的、有泡沫的签约模式。
龙湖上半年的回款率依然保持在90％以上，从集团到财务体系，到地区公司，基本上都是按这个标准来把控，未来也会坚持这样做，
现场提问：今年上半年很多商业地产的出租率都有下跌，而且零售行业的增速今年也开始放缓，在这样的背景下，公司怎么看待对商业地产的前景？有没有一个预期的投资回报率？
邵明晓：商业现在肯定是要直面竞争，龙湖的策略第一是布局在高能级城市，包括北京、上海、杭州、成都，重庆这边已经非常稳定。另外，其实龙湖商业地产的出租率在同行当中依然保持着很高的水平，虽然比去年微降了两个点，但还是在95%以上。任何一个行业，包括任何一个业务板块都必须面临竞争，在竞争当中压力会很大，但是要坚持做的话，还是能做好。我相信未来两三年商业的竞争会更加的激烈，但是商业地产的门槛还是非常高的，我们坚信能够真正坚持下来。
现场提问：公司对下半年一、二、三线城市的房价走势有怎样的预测？会不会出现下跌的情况？
邵明晓：我们认为一线城市和部分二线城市的房价整体上还是比较健康。但现在不能简单地说房价，一定要落到具体城市，而且是要落到城市的板块，现在即使是同一个城市里，不同板块之间也出现了分化。
从供求关系这个角度来讲，其实大量的城市都存在着供应量比较饱和的情况，所以价格大幅度上涨的动力没有了，对从业者来说，龙湖还是保持灵活的价格策略，保持正常的去化，能够把房子卖出去，把钱收回来是最关键的。但是地价到现在为止还没改变，尤其是一线、二线城市，实际上政府的心态需要做一些调整。
现场提问：龙湖其中一个目标是去存货，今年去存货的总量会控制在什么样的水平？会不会依靠减价去达到去存货的目标？
邵明晓：龙湖的存货严格来说是指现房的存货，还有另外一个就是有进销存的管理，包括现房，包括一些可售货值。
关于进销存的管理，龙湖从去年开始已经对开工量做了严格控制，所以今年全年的货源也不过900多亿，也就是说龙湖没有推动堆货来实现规模增长。另外，龙湖内部对现房的比例有一个严格指标，我们觉得在签约额的15％左右是相对可以接受的，而且这里不存在减价。
现场提问：龙湖下半年的去化率大概是多少？
赵轶：龙湖全年的供货大概在980亿，目前预计销售目标是570亿，目标去化率是58％。而980亿当中有370亿是上一年度的存货，预设去化率大概是45％到46％，预计能销售170亿；还有480亿是老项目的新一期，预设去化率为63％，预计能够销售300亿；另外133亿是全新项目，预设去化率是75％，预计能够销售100亿。
这样预设去化率是跟我们上半年整体的去化率挂钩的，上半年公司整体的去化率是40％，其中老的存货去化率是30％左右，老项目新一期去化率是60％，全新项目去化率是70％多。按照目前这个去化率逐步往下走，980亿的存货，去化率58％，是一定能达成的。当然公司在供货上也会保留弹性，随行就市，以此来逐步达成570亿的全年目标。
现场提问：吴总刚才说到现在内房的市场过了黄金时期，而且龙湖在住宅市场方面好像也有些保守，那您觉得下半年或者未来，整个内房市场会不会有其它危机出现？
吴亚军：我不是对行业的未来非常悲观，再好的市场里头也会有冷的板块，但是在一片悲观的市场里头，也存在着可能看不见的机会，那就需要懂得和识别这样的机会，这是未来龙湖要锻造的能力，就是去读懂客户，看准机会。
第二要有防守能力，就是对品质、节奏、欲望、成本的控制。如果不具有这样的能力的时候，我们会整体放缓开工的节奏，买地的节奏，这不是说保守，是安全。
龙湖不是惧怕未来，不是不敢面对竞争、不敢面对市场，但是我们做投资安排、财务安排，做存货管理安排的时候要基于安全考虑，这样才能持久发展，未来行业可能会呈现很多的机会，但很多公司已经不能在场上踢球了。
现场提问：今年整个土地市场都比较冷，龙湖会不会在下半年趁机多拿地？
邵明晓：我们认为现在地价还不合适，下半年还是会采取稳健的策略，其实政府的心态还是蛮热的，公司目前还看不到好的机会。（来自：观点地产网 黄银桥）
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