苏宁电器首投西安商业地产 - 红商网

苏宁电器首投西安商业地产 http://www.redsh.com 2012-03-01 红商网发布稿件

　　红商网讯：由于楼市低迷，有消息称西安有建筑工地已出现缓工、停工的现象时，即使去年下半年火爆的某些商业地产也位列其中。

　　但，投资商业型地产，依旧吸引着众多人，家电零售巨头苏宁就是其中一个。

　　苏宁的地产版图

　　日前，作为全国商业第一企业的苏宁环球集团在西北地区的首个商业地产项目，成功落户解放路。

　　据新城区招商局相关负责人介绍，该项目为苏宁在西北地区的首个商业地产项目，项目总投资将达8亿元，预计于2014年初建成，将打造一个集电器销售、餐饮、娱乐为一体的城市新型综合体，年创税可达2000万元人民币,提供就业岗位2000个。

　　据了解，该项目地处游艺市场二期改造地块，处于解放路商圈核心区域，东起解放路，西至尚德路，南起东新街，北至西二路，净用地12.5亩，土地性质为商业综合用地。目前已办理土地交易手续。

　　此消息一出，业内不少人士纷纷咂舌：“纵观该地块的价格，除了商业地产领军的万达集团凭借成熟的操作模式与雄厚的品牌吸引力能够拿下之外，恐怕一贯从事住宅产业的开发企业们大多都会止步于高昂的土地成本上。”

　　有分析认为，当万达集团成功运作了李家村万达与民乐园万达和雏形初现的东大街万达新天地后，如今苏宁的大手笔似乎透露出，一直以电器销售为主打的苏宁环球集团，此次涉及餐饮娱乐，并规划将建城市综合体，这一经营套路与万达模式有些类似。

　　苏宁环球集团始创于1987年，从电器贸易做起，1992年开始进入地产界，如今，集团已成为集房地产开发、商业连锁、医药科技、五星级酒店、新型建材生产、汽车贸易、采矿业、通用航空、门窗制造、物业管理等于一身、总资产达100亿元的超级航空母舰，成为国内首屈一指的大型综合性民营企业。

　　以旧的高受益低增长的产品去促使新的低收益高增长的产品，从而逐渐实现企业的完美过渡。对于该举动，苏宁电器集团显得颇为低调，表示现在还未成气候，不愿过多表态。

　　“零售+地产”，互为支撑？

　　实际上，这只不过是苏宁集团地产版图的其中一角，苏宁环球集团已把地产当成了一个重要板块。

　　苏宁电器集团的商业地产开发，由其旗下的苏宁置业完成。其所建立的“零售+地产”模式，已非简单的后者服务于前者、前者借力于后者这么简单。

　　根据可查资料，苏宁置业累计开发、储备面积高达500万平方米，投资总额超过400多亿元，目前在国内运作开发的项目主要有苏宁睿城、紫金东郡等住宅项目，以及遍及南京、威海、无锡、成都、连云港等地的苏宁广场、苏宁电器广场等十余个商业综合体。

　　对于商业地产开发，苏宁电器集团曾这样表示：希望通过自建店面的模式，减低苏宁电器门面在全国扩张过程中所遭遇的租赁风险，降低经营成本。

　　无论是张近东还是国美电器前主席黄光裕，走“零售+地产”之路，实际上都是出于同样的考虑：既可以通过其沉淀资金支援地产开发，又可以借助商业地产开发来应对优质网点租金价格上涨的压力，为进一步扩张家电卖场提供安全保障，而且，希望通过投资地产赚取更高的利润。

　　零售行业普遍利润率不高，是不争的事实。相关资料显示，在2006年6月30日前，苏宁电器的毛利率基本都维持在10%以下，之后才跨过10%，逐步有所增长。2009年度，其销售毛利率为17.35%，2010年第一季度的销售毛利率为16.59%。

　　而这远远低于房地产行业的平均毛利率。根据今年年初中国指数研究院等四家机构发布的《2010年中国房地产百强企业研究报告》，2009年房地产百强企业的毛利率均值达到30.3%。

　　对于“零售+地产”的说法，苏宁电器某高层却并不认同。就上市公司苏宁电器和苏宁地产公司而言，它们是相互独立的两家公司，并无股权投资关系，财务管理系统相互独立，在资金管理和物业租用上不存在谁支持谁的问题。

　　即便作为独立核算的公司，不存在关联业务往来，但有人士表示依然不排除其打通资金使用通道的可能。

　　苏宁电器曾表示，优质物业租金成本上涨是必然的趋势，对连锁发展的店面选址及后续经营带来了一定的压力。对此，苏宁电器的应对措施主要是推进“租、建、购、并”，其中的“建”，就是自建店。

　　“零售+地产”能够让苏宁电器与苏宁置业在资金方面实现协同，资金互为补充，最理想的方式是苏宁电器的资金在地产低谷时给予苏宁置业支持，在地产形势好的时候，苏宁置业的资金又能反过来支持苏宁电器的扩张。

　　“即使苏宁电器租用苏宁置业开发的物业去开设店面，苏宁电器也并不能在租金上获得一定的优惠，完全是按照市场手段来操作。租用苏宁置业开发物业的优势，可能就在于能够保证物业租用的长期稳定性。”该高层表示。

　　与几千万元的租赁开店成本相比，自建店的成本动辄要上亿元，而且商业地产开发的风险相对大。有分析认为，起家于零售，苏宁置业熟悉商业地产的运作，其开发的商业地产项目，以苏宁电器旗舰店为主力店，聚集人气，对于项目后期招商乃至整体租金水平的提升都能起到一定的作用，同时将零售与地产结合，微利风险与高利风险相互协调，发展更加机动和灵活。

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