困扰·公司

　　“新华联给了我们一个警示”

　　此次导致新华联停业最直接的原因，是中农信商厦特殊的多业主商业地产模式。中农信商厦开发经营模式是“分割出售”，开发商将物业分割出售给投资者，投资者可以独立经营，也可以返租给一个商家统一经营。但因为众多业主各有各的想法，商家和多家业主谈返租非常困难，这给日后的商业经营埋下隐患。

　　据了解，类似中农信商厦的多业主商业地产项目在宁波乃至全国都不少见，像宁波颐高数码广场所处的世贸中心商厦、亚细亚商城以及鼓楼步行街等都是类似的地产项目。

　　“新华联事件我们一直非常关注，他们的退出给了我们一个警示。”颐高数码企划部经理徐鹏介绍说，世贸中心大厦总共有500多个业主，至今数量仍在增加，而亚细亚商城有200多个业主。和这么多业主打交道，对企业来说非常辛苦，但因为这两个场地处于黄金地段，因此企业即使需要花费更大的努力，也希望能经营下去。“我们每次要花一年多时间才能和所有业主谈妥租金，签下协议。由于每个业主想法不一样，签约时会遇到各种问题，对企业来说是一个很大的挑战。”徐鹏说，明后两年，颐高返租的经营场地将陆续到期，商场的去留也成了悬念。

　　探寻“良方”

　　难以统一经营是最大弊端

　　“类似中农信商厦的多业主商业地产项目并不少见，但运作成功的非常少，究其原因主要是产权分割，统一经营业态很难实现，统一的管理自然也就无从谈起。”宁波东城泰富不动产咨询公司总经理任巍表示，在商业地产发达的国家和地区，商业地产项目基本都是整体出售或者开发商自己持有，通过专业公司统一经营业态和管理。

　　任巍表示，多产权式商铺中存在着一对关键矛盾：多个业主个体利益与商场整体利益的矛盾。业主在寻求个人利益的最大化时，直接的表现要么是拒绝回租统一经营，要么是提高房租，抬高统一经营者的回租成本。事实上，无论是多好的地段和物业，如果没有一个强有力的经营者进行统一的经营，难以提升整个商场的经营档次。如果业主自行经营，服务和商品质量也难以保证，最后商场做不起来，损害的还是业主本身的利益。

　　“现存的多业主商业地产项目多诞生于上世纪九十年代，从现代眼光来看，这种模式的最大弊端是所有权和经营权的分离，很难形成统一的经营思路。”月湖盛园招商部经理吴晓东介绍，在具体运作当中，不少大牌经营商一般不会选择分散出售的商业项目进驻，主要怕分散的产权对未来经营业态完整性和商业布局产生不利影响。

　　业内人士介绍，中国的商业地产开发经历了几个阶段，出现了几种模式，如分割出售产权的多业主商铺是最早的模式。后来出现了“返租销售”的产权式商铺，业主买来商铺时就和开发商约定以返租形式由开发商统一经营，业主获得租金回报，但从实际操作看，产权商铺运作成功的案例也不多。最近几年出现了对商业地产部分销售、部分出租的运作模式，如主力店留在开发商手里，周围小店铺出售。还有就是像万达广场等采用的“只租不售”的商业地产模式。从现在来看，后两种模式因为产权经营权相对统一，都是比较成功的运营模式。

　　创新经营模式，明确各方责任

　　怎样才能解决多业主商业地产项目产权分散与统一经营的矛盾？业内人士建议，这需要创新经营模式，或是通过完善有关法规来实现。商场的经营者与多业主之间一直看作是单纯的房客与房东的关系，在这一关系模式下，双方都从自身利益出发，忽略了共同利益所在。可以采取统管或托管的方式，由部分业主牵头，成立合资公司，将多个业主变成一个业主，然后进行统一招商运营。

　　另外，多业主商业地产的散售模式产生的失败案例不少，业内人士建议，政府部门是否可以出台有关规定，明确开发商、业主、商家的责任义务，制定类似少数服从多数的决议规则，这样也可以避免社会资源的浪费。