电商“双11”购物狂欢节刚刚结束,相信没有网购的市民是少数。但如果问你有多久没有逛过百货商场了？不少人会表示,已经有段时间了,或者逛商场的频率降低了。番禺万达百货关门、高德汇改名并招进保税店、北京路商铺租金见顶降租招客、各类跨境电商体验店遍地开花,都预示着零售商业的格局已经大大改写。业内人士表示,传统一铺养三代的观念正在发生变化,什么样的商铺才最能挣钱,也更加考验投资和运营者的眼光。

　　百货淡出购物中心

　　日前,位于万博商圈的番禺万达广场万达百货突然拉闸关门,不少商家更是向媒体爆料反映事先没有任何先兆,损失惨重。即使是中国的商业旗舰集团,大连万达集团旗下的自营百货门店也不能摆脱走下坡路的局面。

　　据悉,万达虽然没有官方正式宣布全国关停45家万达百货门店,但在广东的关店事宜已全面展开。数据显示,在今年初10家万达百货关店之后,万达百货已展开第二次大规模调整,而广东今年已经关闭了东莞、增城、佛山、江门以及番禺门店。万达集团董事长王健林曾表示,万达百货差不多一半是亏损的,一半是盈利的,合并报表是亏损的。

　　广东流通业商会执行会长黄文杰表示,百货已不是不可或缺的主力门店。来自高力国际的数据显示,截至季末,广州中高端购物中心首层物业平均固定租金环比下跌3.3%或同比下降0.8%至1078元/平方米/月。租金下降主要由新项目低于平均的租金水平以及部分现有项目的租金调整所致。

　　与此同时,在广州拥有四家实体店,号称广州商业面积最大的购物中心品牌高德汇,也于9月26日宣布改名为“优托邦”。据优托邦相关负责人介绍,品牌更名升级后,将致力于全面提升现有项目的形象、环境、品质、业态和服务。商场不再只是购物中心这么简单,更强调的是体验和欢乐,目前,商场除了有数十家大大小小国内外知名的餐饮品牌,以及超值实惠的欧尚超市、小Q儿童城、天河城奥特莱斯、东部旗舰级的家居卖场美居中心、迪卡侬运动超市等之外,还有按照国际标准比赛场地设计的全广州最大的室内真冰场。

　　北京路商铺租金见顶

　　除了购物中心中的百货零售店外,一向被认为租金、人流最有保障的临街商铺也出现租金见顶的情况。据了解,北京路有原租金达到45万元/月的商铺,今年租金降到30万元/月才找到买家。北京路附近的中介人员也表示,目前北京路到中山五路段租金仍能保持原状的商铺很少,大部分都是至少降租一两成。

　　据悉,目前北京路步行街零售街铺平均租金2500元/平方米/月,仍是广州商铺的最高水平地段,不过,有不少商铺正在面临难寻新租客的问题。

　　如何破冰?

　　1、跨境电商体验店

　　一面是实体商店整体营业额和租金都在下降,一方面则是未来广州仍有大量的购物中心、综合体、商业裙楼、底商将推出市场。如何突破大量新增的商业面积招商难的问题,目前众开发商似乎均选择了最有噱头的跨境电商体验店。

　　旅游地产也要弄跨境电商

　　10月底,广州万达城O2O跨境电子商务产业园正式举行授牌仪式。就连已经打造了大型真冰滑雪场、水上乐园等各种游乐设施、足以吊足市民胃口的花都广州万达城,也不免“落俗”看好新兴的跨境电商这一概念。据悉,万达的电商产业园将由“金砖600”的商业街部分和“花城双骄”写字楼双塔部分组成。业内人士分析,跨境电商体验店的主题以及O2O电子商务、孵化器等,都将让万达城的这部分商铺和写字楼更有故事和概念,将助力产品的销售和招租。

　　大连万达商业地产股份有限公司总裁助理兼广州万达文化旅游城投资有限公司总经理刘玮表示,体验式商业地产将会成为未来的新商业模式,它是传统商业地产的升级,势必会对新消费群体带来购物乐趣。据悉,万达的“金砖600”目前还未推出,未来其销售情况也将检验市场对跨境电商体验店的热度持续状况。

　　无独有偶,四店整体改名后的高德汇(现名优托邦),改名后第一个大动作就是签约中国保税旗下的ctf保税店,并将在科学城店入资3000万元打造中国最大的全球进口商品连锁店,跨境电商体验店。与此同时,日前关门拉闸的万达百货也传出其大部分面积将由苏宁易购云店接手经营。而苏宁易购云店也是网购实体体验的一种形式,将有各种与网购有关的新奇体验,如设有智能穿戴专区、新奇特专区等。

　　自贸区挂牌助力跨境电商

　　来自戴德梁行的数据显示,今年1-8月广州批发和零售业商品零售额中,占比为12.8%的网上商店零售额同比增长62.9%。第一太平戴维斯认为,随着“互联网+”概念的兴起,零售行业以“O+O”为模式的实体店与电商相互补充的模式成为O2O的升级版。实体店围绕线上线下打造全方位的生态圈,电商企业亦借助线下实体体验店发展,这将进一步改写未来零售业的格局。

　　今年,广东自贸区的挂牌,为跨境采购的商品在境内关外存储提供了更多的方便,消费者下订单后,可短时间内配送到达,提升物流速度,并解决退换货问题。广州的发展商因为有地利之宜,因此也就瞄准了这一新的卖点和新的商机。其中,奥园地产高调宣布未来三年将在全国打造约80家跨境电商连锁体验店。奥园地产携手广东中商港科技有限公司联合打造的首家电商体验店——广东南沙(奥园)跨境商品展示交易中心于今年8月正式开业。中国奥园地产集团总裁郭梓宁表示,奥园将大力推进跨境贸易业务,每建成一个奥园广场就落地一个跨境电商体验店。

　　除此之外,目前不少南沙在建的商业物业也都想从跨境电商中分一杯羹。位于风信子跨境商品直购体验中心对面的南沙万达广场,就打出了“万达步行街铺,南沙跨境电商首选”的宣传。除了发展商外,很多主打“进口专营”的小百货店近期也频频在各大小区的社区商铺、商业街中开业,不少个体的商户也看好并进入这一市场。

　　2、餐饮、亲子、儿童

　　数据显示,传统百货、部分零售类品牌陆续收缩门店,但四大业态仍逆市扩张。除了电商线下渗透外,就分别是儿童、亲子、餐饮和快时尚。

　　据了解,目前广州的铺王还保持着2012年初的成交总价接近1400万元,单价达146万元的北京路雪糕店至今无铺能刷新。不过,近年来,天河区兴盛路的餐饮商铺却异军突起,商铺售价和租金的涨幅惊人。据了解,目前兴盛路首层餐饮街铺租金已高达1200元/平方米,5年前仅为200元/平方米。2008年兴盛路一手售价7万元/平方米的首层商铺,现在二手最高可以卖到40万元/平方米。

　　珠江新城兴盛路,全长485米,距离猎德地铁站230米,距离花城广场370米,俯瞰整个珠江新城,正不偏不倚坐落在中央居住区内,并依附着周边中海、保利、方圆等几个豪宅小区逐渐成熟起来。得天独厚的区位及豪宅群体消费基因,成就了兴盛路的商业繁华。在整体零售商业走下坡路的今天,兴盛路的版本也正在被更多的发展商研究和复制,中海地产就表示,其位于广钢新城的中海花湾壹号项目, 5.5万平方米的主题街区Mall就规划了“无国界美食街”,项目周边9个大型居住社区环绕,中海独有连廊加“双首层”以及外摆设计等特点,都让发展商将其作为老城区的兴盛路来打造。

　　除了餐饮外,近期即将开业的万科江燕路万科里项目,最突出的特点就是将教亲子教育植入商业体中服务于社区商业周边的居民家庭。与其他社区商业的区别在于,江燕路万科里的特色在于儿童教育,旗舰版的社区营地和VPARK科技童玩中心将与商场同步开业。据介绍,社区营地与VPARK科技童玩中心都位于万科里的三楼,面积均为1200平方米。有别于儿童零售、儿童玩乐品牌,社区营地专注于4-12岁孩子的成长,提供优质的专业素质教育服务。

　　另外,在位于天河的万科云城项目中,二期项目的教育主题业态占一半,定位为终生学习中心,以学校和幼儿园作为主体,业态包括培训机构、白领社区、户外活动区等,塑造了一个教育主题mall。（来源：新快报 作者：谢蔓）

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