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方直发展集团有限公司（以下简称“方直发展”）的上市进程再度按下暂停键：5月10日，据港交所信息，方直发展在2021年11月8日第二次递交的招股书失效。规模尚小、财务承压，招股书两次失效的方直发展能否成功闯关，仍有待市场的检验。
杠杆水平偏高
5月10日早间，港交所信息显示，方直发展在2021年11月8日第二次递交的招股书届满六个月已失效，此前，方直发展于2021年4月21日首次递交招股书，但在2021年10月22日失效。
就招股书连续2次失效的原因、招股书失效对公司的上市进程有何影响、后续是否会继续冲击IPO等问题，5月10日-11日期间，《华夏时报》记者多次拨打方直发展总部电话，均无人接听。截至记者发稿，向企查查平台公布的邮箱发送采访提纲亦未得到回复。
“一般而言招股说明书二度失效，是因为等待聆讯的时间过长，或者企业拒绝按照港交所的要求提交补充资料与澄清相关情况所造成的。”5月10日，中国企业资本联盟副理事长、IPG中国首席经济学家柏文喜向《华夏时报》记者表示。
业内普遍认为，方直发展招股书连续2次失效，或与其杠杆率和债务偿还水平有关。
公开信息显示，方直发展是一家集地产发展、投资运营、物业管理、实业四大业务板块于一体的企业集团。公司成立于1998年，以房地产装修以及园林设计施工业务起家，2006年正式在惠州进军房地产业务；2011年，方直发展成立了三大区域公司，布局珠三角，一度受到行业高度关注。
招股书并未披露公司的销售规模，而据亿翰智库发布的数据，2018年-2021年，该公司销售额（全口径）分别为265亿元、266亿元、322亿元、176.8亿元（位列第89名）；今年1-4月，方直发展销售额仅为19.70亿元，位列第107位。另据招股书，2018-2020年，公司收益分别为30.45亿元、33.59亿元及31.52亿元。
《华夏时报》记者注意到，尽管营收增长乏力，但公司同期利润分别为2860万元、2.38亿元及2.88亿元；毛利分别为8.25亿元、14.09亿元及11.97亿元，毛利率分别为27.1%、41.9%及38.0%。
从招股书中可以看出，方直发展的杠杆水平偏高：2018年-2020年及2021年截至5月31日，公司的资本负债比率（按借款净额除以权益总额计算）分别为668.3%、738.6%、231.4%以及284.9%。
2018年-2020年，公司经营活动产生的现金流分别为1.2亿元、4.02亿元、-24.51亿元。方直发展主要通过包括银行贷款、信托融资及其他融资筹集资金。同期，公司未偿还银行及其他借款总额分别为62.53亿元、78.78亿元、95.71亿元，其中一年内需要偿还的借款总额分别为13.81亿元、24.27亿元、40.39亿元，难以覆盖债务；截至2018年、2019年及2020年12月31日，方直集团银行及其他借款总额的加权平均实际利率分别达11.2%、11.5%及11.1%。
在招股书中，方直发展解释说，其未偿还银行及其他借款总额增加，主要是由于作为业务扩张的一部份，期内公司加强了土地收购力度。
根据招股书，公司土储规模2018年为38.7万平方米，2019年飙升至107.1万平方米，并进一步增至2020年的152.47万平方米；土地成本支出分别为4.13亿元、3.56亿元、8.45亿元，占物业开发及销售成本的比例分别为18.6%、18.3%和43.3%。值得注意的是，截至2021年8月末，方直发展在广东省的12个城市有45个物业开发项目，其中惠州项目数量为24个，占比超过5成，显示出对惠州的较高依赖性。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 方直发展 |
