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11月14日，恩达集团控股发布公告称，拟向中国奥园转让4幅深圳坪山区地块。
据恩达集团控股公告，其与中国奥园方面订立框架协议，双方就位于深圳坪山区的恩达电路板厂市区更新项目可能展开合作。
框架协议显示，恩达集团控股方面将向中国奥园方面转让恩达实业的权益，代价为1亿元；还向中国奥园方面转让两幅地块的土地使用权，收取搬迁补偿共6亿元，以及有关地皮重建后总面积约2万平方米的物业。
恩达集团控股旗下恩达电路板厂所在的深圳坪山区龙田街道南布小区地块，总地盘面积约73345.09平方米，而恩达集团控股转让给中国奥园方面的两宗地块总地盘面积约6.83万平方米。
值得一提的是，事件的两个主角却受到了市场迥异的待遇。
中国奥园今日股价震荡下跌，盘中最大跌幅达到3.33%，最终收盘价为10.58港元，跌幅为2.04%；而恩达集团控股则走势喜人，持续上涨，盘中股价最大涨幅达到77.93%，收于2.08港元，涨幅达43.45%。
国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉《国际金融报》记者，恩达集团控股手中土地多为科研用地，这些物业以前是按照成本价进行估值的，现在出售了之后马上可以确认收入和利润，对公司来说是一项利好。
有分析人士在接受《国际金融报》记者采访时也指出，恩达集团控股每日成交额、成交量都非常小，“过去的股价就是一条直线”，这也是其股价能够获得如此大涨幅的因素之一。
对于深耕大湾区的中国奥园来说，其在深圳的土地储备却寥寥无几。《国际金融报》记者翻阅其2019年半年报发现，截至2019年6月30日，中国奥园拥有230个项目，土地储备总建筑面积达4012万平方米（权益比81%），总货值约4255亿元，大湾区占比约27%。
在这其中，中国奥园在深圳仅有两个项目，分别为深圳奥园翡翠东湾、深圳奥园峰荟，土地储备共计14.45万平方米，较2018年末的24.53万平方米明显减少。
此时收获新地块的中国奥园，市场为何没有给予热情的回应？
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，受让地块，奥园需要支付大量的现金，虽然可以分期支付，但对其流动性、资产负债率水平来说，都会产生直接而明确的影响，从这个维度来看，可能市场对于这块地的预期并不是特别看好。“该地块本来是用于厂房、员工宿舍，未来土地性质是否可以变更，或者说就现有土地性质进行开发，其后续能否产生更多增值和收益，还是值得商榷的问题。”
“其实，现在市场都很担心开发商的现金流状况，担心开发商扛不住会爆雷。所以如果大举买入任何物业，对市场来说或是一个负面的感觉或印象。”黄立冲指出，再加上今日股市整体下行，奥园的股价或也受到波及。
在当前的行情下，市场对现金流的重视程度，从SOHO中国此前的经历便可见一斑。
10月30日，SOHO中国传出考虑以80亿美元的价格出售8座写字楼权益的消息，其股价当日大涨，最高飙升26.20%至2.89港元，最终以17.9%的涨幅收盘。东方财富Choice数据显示，在此之前，SOHO中国2019年以来的股价呈下跌态势，累计跌幅约为16.81%。
事实上，中国奥园经营现金流表现并不尽如人意。数据显示，2009年至2018年，其经营性现金流净额有6年为负数；2019年6月末，其经营活动产生的现金流净额由2018年末的85.88亿元转负，为-7.37亿元。
同时，随着中国奥园近年来发展脚步的加快，其负债总额已从2018年末的1581.24亿元增长到了2019年6月末的1972亿元，同期，其资产负债率也从83.73%微升至84.79%。与此同时，中国奥园的净负债率也水涨船高，从2017年末的51%涨到上升至2019年6月末的64.2%。
来源：国际金融报 记者 郑娜
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