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闽系房企宝龙过度家族化管理 失守商业地产阵地

  自我定位为城市综合体运营商的宝龙,在商业地产领域一再退步。

  距离职业经理人王寿庆离职宝龙已经整整一年,宝龙集团总裁许华芳亲自兼任商业集团总经理一职至今,都没有再寻觅到合适的职业经理人。在这一年中,宝龙在商业地产领域加速掉队,全年仅新开三个商业项目,其中厦门宝龙一城开业时间一再拖延,广东事业部拓展计划受挫。

  将商业地产作为主业的宝龙地产(01238.HK)尽管在2018年全年实现了合约销售额的大幅增长,不过过度家族化管理的问题仍然困扰着这家公司。

  根据宝龙地产发布的公告,2018年其合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)约为人民币410.36亿元,同比增加约96.5%,这已是宝龙近年来实现的最快增速,去年其合约销售额同比只增加了18.4%。

  合约销售额的大幅增长得益于宝龙自2016年开始在拿地策略上的放开,大幅增加了住宅和商业的土地储备。2015年时宝龙仅新增了在上海的三幅商业地块,而到了2016年,宝龙新获取了13个商业及住宅项目,2017年时又新扩展了18个商业及住宅类项目,2018年上半年新扩储14块土地,全年新增20余幅土地。

  扩储是有代价的,宝龙的净负债比率大幅上升,2017年净负债率达到86.8%,相较2016年大涨了10个点,2018年上半年净负债比率更是高达100.4%。

  规模化背后,宝龙在过去一年大幅加大了和其他房企的战略合作。从拿地情况来看,2016年获取的13宗地块中,仅有4块土地权益占比小于50%,而2018年获取的18宗地块中,高达11块土地宝龙所占权益比低于50%。2018年以来,宝龙又相继与碧桂园、金茂、中梁、旭辉等房企共同宣布战略合作。

  尽管这让宝龙在2018年实现了合约销售额的跃升,但在其主业商业地产上,宝龙呈现出逆水行舟不进则退的局面。

  2018年全年宝龙仅新开业3个商业项目,包括一再拖延后才最终入市的高端产品线厦门宝龙一城,以及上海青浦宝龙广场和轻资产项目四川江油宝龙广场。

  这样的开业节奏让宝龙在国内商业地产领域已经失去了一席之地。相比之下,万达在2018年开出了49座万达广场,另外还开业了青岛东方影都万达茂和南京仙林万达茂两座文旅城;在商业地产上与宝龙定位类似的新城控股2018年开出了19座吾悦广场;华润置地有9个新商业项目开业,全年投资物业租金收入达到95.76亿元;红星美凯龙集团旗下的爱琴海商业新开7个项目,新签下26个项目。

  宝龙将自身定位为城市综合体运营商,早在2003年开始就进行商业项目开发,2009年在香港主板上市,在业内一度有“北万达、南宝龙”的地位。但如今的宝龙旗下共管理39个商业项目,这个数字,甚至远比不上万达一年新开的商业项目数量。

  不仅早已被万达甩在身后,近两年来,新城控股旗下吾悦广场、龙湖天街、华润万象城/万象汇、中粮大悦城发展迅速,作为后起之秀,他们的招商、运营、品牌能力都反超宝龙,实现了开店数量及租金收入的迅速提升,宝龙在行业中遭到多方夹击。

  近几年宝龙试图对旗下产品线重新梳理,提出开发宝龙一城、宝龙城、宝龙广场三大产品线,分别对应为(超)高端、高端(中高端)、中端主流。

  2018年9月开业的厦门宝龙一城是宝龙第一个超高端产品,不过该项目其实原定计划在2017年12月开业,结果开业时间一拖再拖。界面新闻记者获悉,开业延期最大的原因就是宝龙的招商能力跟不上。许华芳对厦门宝龙一城的期待是做成奢尚名品购物中心和大型高端商业街区,但是专业做商业地产已经十几年的宝龙却十分缺乏高端奢侈品方面的招商资源,导致项目无法如期开业。

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