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从2015年1月1日至今上市公司收购的主要从事物业租赁的标的资产估值来看，市盈率从11倍至122倍不等，标的资产29倍市盈率，处于中游水平。
业绩承诺形同虚设？
虽然上海临港对收购资产高溢价给出了解释，但公司披露了极为宽松的业绩承诺条件则让股东心里不安。
根据公告，本次盈利补偿期限为2019年、2020年、2021年。漕总公司承诺其所持合资公司65%股权、高科技园公司100%股权及科技绿洲公司10%股权中按假设开发法、收益法评估的物业资产在业绩承诺期内合计实现的归属于母公司的净利润不低于18.76亿元。
记者发现，漕总公司仅对本次收购六家公司中的上述三家公司进行业绩承诺，这三家公司2017年归母净利润合计为6.7亿元，几乎贡献了标的资产的全部利润，假设未来2019年-2021年三年按照零增长估算，三年累计利润为20.1亿元，也远远高于业绩承诺的累计利润18.76亿元。换句话说，上海临港对于标的资产未来的发展并不乐观。
“漕河泾园区现在成熟度较高，属于园区开发行业，不是一般传统意义上的房地产企业。”对于业绩承诺为何如此宽松，上海临港相关人员接受《证券日报》记者采访时表示。
据了解，高科技园公司2017年净赚4.23亿元，今年上半年净利润已达4.33亿元。其中，不乏有高科技园公司动迁房处置收入贡献利润的原因。
值得注意的是，漕河泾园区的征地拆迁及动迁安置房建造工作已完成，高科技园公司未来将不会存在任何住宅地产开发业务。待现有剩余动迁房源全部处置完毕后，高科技园公司未来营业收入存在下滑的风险。
此外，标的公司投资性房地产以及存货占比较大，如果未来行业不景气则面临资产跌价风险。截至2018年6月末，汇总模拟主体、南桥公司、双创公司、华万公司投资性房地产和存货的合计值分别为 107.49亿元、16.47亿元、4056.83万元和1.34亿元，占资产总额之比分别为75.93%、80.81%、58.55%和71.04%。
来源：《证券日报》 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 上海临港 |
