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巅峰时刻后 融信第三事业部的困境

  机会有,挑战更大。

  将融信第三事业部带入巅峰状态的余丽娟现在要忙的事情更多了。8月份她兼任了第一事业部总裁,迎来一个更高的起点,更多的期待。刚刚挑战完杭马42公里,虽然过程艰难,但她最终挑战成功,事业是否也能如愿?

  余丽娟的高光时刻与杭州市场密不可分。2016年在上海摘下中国历史上最贵的土地,融信中国因此成为全国舆论的中心。与集团的一炮走红并无二致,余丽娟带领的杭州区域当年在也因敢拿高价地而饱受争议。

  不过杭州这三年楼市上扬再至高点,当年不惜高价重仓拿地的杭州区域战报连连告捷。根据融信中国年报数据,2016年仅布局有5个城市的融信,杭州区域的合约销售额为82.57以,占集团总销售额的33.51%,仅次于大本营福州。2017年杭州区域合约销售额为166.71亿,占集团总销售额的33.19%,代替福州区域成为集团的头部区域。2018年中报显示,杭州区域合约销售额为178.83亿,占集团总销售额的32.79%,依然位列集团第一。

  2017年融信进行了组织变革,施行集团-事业部-城市公司的新三级管理架构,集团形成4大事业部和1个区域公司。根据融信,第一事业部包含福建和广东;第二事业部包含上海和江苏;第三事业部包含浙江、江西和湖南;第四事业部包含郑州、天津和太原;西南成都等成立区域公司。

  在新的组织架构下,余丽娟带领之下的杭州区域并入第三事业部,同时,余丽娟也成为第三事业部的总裁,她的管控区域和范围扩大至整个浙江省、江西和湖南。成为融信中国最耀眼的明星事业部,余丽娟也成为掌门人欧宗洪身边最红的一员大将。在融信中国投资策略调整为根据销售回款进行投资之下,融信第三事业部成为先行者,回款不用回到集团,第三事业部也有了投资支配权。没有那么多回款和投资支配权,其它事业部苦于扩张无门。

  当然,余丽娟要承担的责任也更多。欧宗洪将2018年的销售目标瞄准至1200亿,几度创造了辉煌的余丽娟被欧宗洪再度付以重任,他给第三事业部下达了业绩冲刺500亿的任务。

  根据融信提供的数据,1200亿下分到各个事业部和区域公司,其目标构成情况为:第一事业部和第二事业部销售规模为200-300亿,第三事业部销售规模约400-500亿,第四事业部销售规模为50-100亿,最年轻的西南区域公司规模为10亿。

  除了董事长的要求,余丽娟还有更大的野心。7月底,在融信杭州超级网红楼盘创世纪售楼处,余丽娟对界面新闻透露,第三事业部全年的销售规模为550亿,2020年突破千亿。同时她表示今年是融信在杭州唯一有希望成为第一的时机,她希望融信在杭州市场称霸第一名。

  截止到今年10月31日,融信提供数据称,第三事业部的销售额全口径为429亿。在克尔瑞数杭州房企TOP20排行榜中,2018年1-10月,流量榜显示,融信销售金额为138.94亿,位于第五名。但权益榜单显示,融信销售金额为169.64亿,位于第一名。

  融信方面透露,第三事业部11月接下来操盘要卖的项目有杭州世纪以及长沙融信·澜悦项目。其中,杭州世纪楼面价为30816元/平方米刷新了当时萧山的地王价格,而长沙融信·澜悦项目为收购项目。其它地区比如舟山创世纪和海宁融信澜庭也是重点要推的盘。

  一个问题是地产销售的“金九银十”季节已经过去,在杭州市场下行的预期中,当前的房子不再好卖。融信第三事业部目前的重心仍在杭州以及浙江区域,作为风向标的杭州已经不好卖了,环杭的海宁等受到影响也是大概率事件。

  按照融信统计口径,当前第三事业部销售额为429亿,这离余丽娟预期的550亿销售额还有121亿的差额,从当前市场和融信再推项目看,这个目标的达成还有难度。

  以杭州世纪为例,融信想要打造的是创世纪的升级版,但以杭州当前地王项目的预售价格看,标杆很可能不好做了。比如沁园领出的预售看,4万的楼面价,预售均价不超过5万/平方米。除了不好赚钱,项目销售情况也很可能不如以前理想,沁园最后虽然售罄,但摇号现场弃号的也不少,其实热度不如之前。长沙融信·澜悦项目是融信入长沙的第一个项目,就融信本身品牌而言,品牌效应能不能逆市售罄也是个疑问。

  除了今年的目标,正处巅峰的融信第三事业部未来发展后劲能否一如既往,也比较引人关注。

  余丽娟将现阶段的投资方向瞄向宁波、金华、衢州和台州等浙江二三线城市以及湖南和江西这两个省。界面新闻梳理融信第三事业部版图得知,截止10月31日,融信在杭州目前共27个项目,在宁波2个项目,嘉兴3个项目,绍兴3个项目,舟山1个项目,金华2个项目,衢州1个项目,湖州1个项目,长沙1个项目。

  长沙项目走出了拓展湖南市场的第一步,江西仍然没有音讯。大浙江区域新进入了嘉兴和湖州,环杭项目由年初的7个变为11个。按照余丽娟计划的“50%的投资额是在浙江,浙江投资额的80%在杭州,20%在浙江一些比较好的地级市,其余50%投资在江西和湖南”的计划,余丽娟的拓展并不算顺利。

  另外需要注意的是,第三事业部反映出融信财务策略上的调整。根据融信财报,杭州除了融信·杭州公馆、融信·澜天、融信·沐澜、融信·空港澜天四个项目土地股权为100%外,其它项目全部为合作或参股项目。余丽娟曾向媒体表示,手里这几块地这么好,肯定舍不得引入合作方或者卖掉股权。但从中期报表来看,融信还是以出售股权或者合作开发的方式将风险进行了转移。比如2017年8月竞得的湖墅庆隆地块,楼面价为40541元/平方米,融信当前所占权益为67%。

  一位接近融信的人士曾对界面新闻表示,融信事实上对是否作为操盘方并不渴求,最在意的是项目并表和财务投资。

  这跟融信一贯的高负债不无关系。融信的资产负债率一直处于行业高位,虽然这几年一直在努力用各种财技降低资产负债率,但债务问题一直备受市场关注。中报显示,当前集团的资产负债比率为140%,这仍大于地产集团平均80%左右的资产负债率。

  为了将财报变得更好看,缓解资金的压力,通过出售股权和项目合作开发也在情理之中。不过,作为一个急求规模扩张的房企,与千亿阵营还有约500亿销售额差距的融信,如果大部分靠项目和股权合作去发展,其千亿发展的质量也是问题,这也是第三事业部发展未来面临的另一难题。

  来源:界面 杨冰柯

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