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万科焦虑:加速回款去库存 收缩多元业务

  多次房地产行业的拐点,万科总是率先洞察。这一次,万科董事长郁亮表示,行业转折已经真实来临,而活下去是基本要求。

  在前不久的媒体沟通会上郁亮表达出对行业的焦虑,他焦虑如何找到新的发展渠道、新的路径等。

  作为行业风向标,万科焦虑心态早已有迹象可循。8月20日,万科半年报显示,万科上半年实现销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%。而在2016年、2017年同期,万科的销售金额增速分别为 69.9%和45.8%,其销售金额的同比增长率急速下滑。

  在开发业务增长缓慢,面临被竞争对手赶超的同时,万科在新业务的拓展上表现激进。住宅租赁被列为公司核心业务,通过并购、参股等方式,物流地产和商业地产也发展迅猛。

  不过就目前看来,万科的主要营业收入以及利润来源是住宅开发,多元化业务的贡献有限,仍处在投入阶段。

  地产主业优势的渐失以及多元业务发展的缓慢使得万科倍感压力。在万科南方区域9月度例会上,万科将“活下去”作为基本要求,“收敛”和“聚焦”成为企业战略。

  6300亿元销售回款任务

  根据万科公布的2018年年中报数据显示,上半年万科实现销售金额3046.6亿元,实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%。

  而在营业收入、净利润都取得了不错增速的同时,万科的销售增长不太理想。

  万科上半年的合同销售额为3046.6亿元,同比增速不足一成,而在2016年和2017年同期,万科的销售金额分别增长了69.9%、45.8%。

  与此同时,万科销售金额增幅滞后于行业水平。根据国家统计局数据显示,1–6月全国商品住宅销售金额5.66万亿元,同比14.8%。

  郁亮检讨反思了开发业务。他指出,万科很多员工对最基本的市场信号没有反应,失去了发现客户的能力,产品力也在不断削弱,管理动作根本没有考虑如何应对政策调控。

  销售增速放缓、调控政策收紧的压力下,销售回款作为考核企业现金流的重要指标尤为重要。

  郁亮表示,万科并未没意识到回款延迟或没有回款的时候所带来的损失,因此四个区域需要对开发业务进行梳理。

  在2018年上半年,万科的销售滚动回款率在93%以上。但郁亮坦言,万科有6300亿元回款目标,目前还有一半多没完成。这意味着,在今年不足百日的时间内,万科需要完成剩余50%的任务量。

  感受到资金和生存压力,万科也下达了铁令:如果6300亿元回款目标没有达成,万科所有的业务都可以停掉。

  回款率的关键在去化率。能否迅速将已经盖好的房子卖掉,仍然是房企最重要的命题。

  郁亮表示,如果按照目前的销售情况,集团年末会有1000亿元的长期库存。为加大回款率,万科目前多个一线以热点城市的新房市场已正通过降价促销的方式来加速出货。

  早在2012年,万科便开始战略转型,重新定位为“城市配套服务商”。在2017年年报中,万科提出升级为“城乡建设与生活服务商”。事实上,万科在世界500强地位的提高,都依赖于开发业务。

  郁亮表明,行业转折到来的时候,需要开发业务来拉长有序増长的时间,来换得新业务发展的空间,实现开发业务本质的调整。

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