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监管函曝33项疑点 中粮地产收购大悦城“遇阻”?

  眼下,备受关注的中粮“地产系”,进入到关键期。

  8月下旬,在大悦城地产中期业绩会上,尽管业绩不甚理想,董事长周政仍向媒体说“与中粮地产重组有望年内完成”。

  周政还直言,关于整合已做好软着陆的准备。看来,对于此次整合及做大做强,其作为掌舵人抱有很大希望。

  9月13日,中粮地产收到监管层下发的重组预案反馈意见书。觅窝君发现,这里一共涉及33个重要问题,要求30个工作日内答复。

  无疑,这为此次重组蒙上了一层阴影。

  重组未了,大悦城业绩下滑

  比如,在重组过渡期内,预案说大悦城盈归属于原股东明毅的盈亏均由中粮地产承担,这个凭什么?

  上半年,大悦城地产实现营业收入约40.267亿元,同比下降16.4%,其中投资物业及相关物业管理服务租金收入17.15亿元,占总收入的42.6%,同比下降0.92%;物业开发收入及土地开发收入18.26亿元,占总收入约45.4%,同比下降27.1%。

  所以,监管层要求中粮地产必须解释清楚此种安排的原因及合理性,是否有利于保护上司公司中粮地产及其中小投资者。

  账上这么有钱,为啥增发新股?

  截至2018年5月底,中粮地产货币资金83.7亿元,可供出售金融资产7142.8万元,去年实现经营活动产生的净现金流17.18亿元。

  既然账上有这么多钱,对于中粮置地广场和杭州大悦城购物中心等标的资产建设,监管层逼问:为啥要专门询价增发新股配套募资24.2亿元,来干这件事儿?

  监管层特意强调,必须补充杭州大悦城购物中心项目的备案、环评批复及相关报批进度等,是否存在重大不确定性。

  截至重组预案披露日,大悦城地产及子公司尚有部分房产未经批准建设、超出规划建设等原因未拿到完整权证,预计办理权证尚有一定难度,中粮集团愿为该瑕疵的损失赔偿兜底。

  监管层问:最新进度如何?如果没有取得权证,会否被责令拆除以及影响上市公司等敏感问题?

  涉12亿未结担保,解除了吗?

  截至5月底,大悦城地产尚未结清担保逾12亿元,还涉及3起未决诉讼,境内子公司因未经审查擅自施工、未按规定招投标、未取得施工许可证擅自开工及未按规定办理工程竣工备案等被多次行政处罚。

  监管层继续问:最近进度如何?如何规范运营及措施?

  据悉,大悦城地产旗下6家开发商为暂定资质,其中成都卓远地产、浙江和瑞润天城置业的地产开发资质已到期,但这6家仍在开发包括拟建和在建。三亚虹霞地产、成都卓远地产、三亚悦晟超越资质开发,拟建成都旧城项目暂未取得建设规划许可证。

  觅窝君发现,以成都卓远地产为例,旗下主要项目就是总投资25.8亿元的成都大悦城,占地102亩,建筑面积40万平方米。

图:成都大悦城,来源:成都楼宇经济促进会

图:成都大悦城,来源:成都楼宇经济促进会

  还是那句话,上述资质后续办理的最新进度等,有必要让广大中小投资人都知晓,了解其潜在风险。

  收购价147亿元,你咋得出来的?

  当然,最关键的也是最敏感的还是重组资产估值以及溢价。此前,诸多媒体曾质疑中粮地产此次收购估值偏高,被指是左手倒右手的资本游戏,不利于保护中小投资者。

对此,上述估值偏高和定价合理性的质疑,自然逃不过监管层的法眼。

对此,上述估值偏高和定价合理性的质疑,自然逃不过监管层的法眼。

  最后,觅窝君还是说一下销售业绩吧。据克而瑞统计,今年前8个月,中粮集团地产销售328.9亿元,排名全国房企百强销售榜第51位,而去年全年实现销售386亿元,排名第49位。与自身比,有一定增长,且幅度不小,但与同行比,跑得有点慢。

  来源:觅窝  原创:地产密探 

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