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融信中国无意出售江浙地产项目股权 毛利率降至16.6%

  针对市场传闻出售地产项目股权缓解资金压力,融信回应长江商报称——

  中国房地产第22强、布局7大核心城市圈、总投资额超5000亿元的融信中国(3301.HK)近日被曝正出售江浙多个项目股权,交易方式以出售股权或者合作开发方式为主,以此缓解资金压力。

  4月13日,融信中国回应长江商报记者称,目前位于江苏和浙江的房地产开发项目运营情况正常,公司无意出售布局于江苏、浙江的项目或项目股权。近期,公司购得杭州蜀山南地块,继续加码高价值土地。

  苏宁金融研究院特约研究员江瀚在接受长江商报记者采访时表示,房地产企业要习惯于现在房地产开发和资金融通的速度降低而导致整个资金面趋紧的状态,找到适合自己的开发节奏。

  毛利率下滑至16.6%

  3月26日,融信中国发布2017年度业绩公告显示,期内实现销售额502.35亿元,同比增加103.88%;营业收入303.41亿元,同比增加166.82%。

  业绩提升、规模扩张的同时,融信中国的高杠杆率一直为市场诟病。长江商报记者梳理数据发现,近几年融信中国负债呈现升降不均的状态。

  2014年底,融信中国净负债率高达1541%。近两年有较大幅度下降,2015年底和2016年底,分别为247%、98%,2017年净负债率上升为159%。

  同时,由于高负债带来的高资金成本,销售大增的时候融信中国的赚钱能力却在下降。

  数据显示,融信中国2016年净利润同比下滑9.8%至12.92亿元,销售成本同比增长92.96%至90.69亿元。毛利率则由36.6%下滑至20.2%。2017年期内实现毛利润50.85亿元,同比增加118.30%,但毛利率仅有16.6%。

  “融信中国2017年负债攀升,主要原因是2016年贷款和借钱拿地过多,大部分来自银行贷款,还有一部分来自非标,比如信托基金,公募私募和境外公司债券。”地产专家谢逸枫认为,即使2017年的销售额达到这个700多亿,但由于负债率过高,持有土地过大,开发速度比较缓慢,再加上调控周期,负债率上升也是很正常的。

  拿地成本提高压缩利润空间

  土地市场上,融信中国惯以“激进”著称。

  根据年报显示,2016年融信中国在福州、上海、杭州、厦门等地共收购了21宗地块,总建筑面积为527.12万平方米。2017年土储相比2016年新增1257万平方米,同比上升118.8%。

  融信中国在2016年的拿地规模超过了之前公司所有的土储量。其在土地高溢价的年份拿地,代价就是土地成本的大幅增加。

  土地成本提高,压缩房企的利润空间。实际上,2016年底,融信中国的毛利率和纯利率分别为20.24%和14.97%,同比下降16%和4%。

  融信中国方面则表示,在公司土储日益丰富的同时,平均土地储备成本却在下降。截至2017年年底,融信的土地储备达2315万平方米,土地成本仅为6568元/平米,同比减少24.06%;合约销售平均单价21046元/平米,同比增长19.91%。

  “一家房地产公司的核心命脉就是土地储备,衡量一家房地产公司能否长期可持续发展关键在于其土储。所以融信当时的拿地行为和现在的联合开发都符合其战略考虑。”江瀚认为,融信一方面将核心土地储备掌握到自己手上,另一方面在开发时融入多方力量,这种处理方式并没有什么问题。

  联姻合作开发做大规模

  进入2017年,融信的拿地策略有所改变,加大合作开发、并购及旧改比例。

  融信中国在并购上的大动作是与海亮“联姻”。2017年,公司以总计28.97亿元通过旗下全资控股公司分别受让安徽海亮房地产有限公司、宁波海亮房地产投资有限公司各55%的股权,与浙江第二大民营企业海亮集团旗下子公司海亮地产进行战略合作。

  杭州是融信拥有项目最多的城市,融信中国2017年半年报数据显示,其在杭州合计拥有15个项目,但仅有融信杭州公馆和靖江花神庙地块权益为100%。

  采取合作开发、并购扩张已成为房企做大规模的趋势。对此,江瀚认为,从整个产业的角度来看,今年的大背景大方向是房地产企业资金链趋紧。未来中国房地产面对的问题,一方面是资金从紧,一方面是两极分化。对于很多房地产企业来说,特别像融信这样的大型房企来说,资金链并不会那么紧张,对于融信来说现在选择合作开发可以节省成本,对长期发展有利,但并不能以此判断资金链从紧。

  来源:长江商报 记者 江楚雅

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