中国住房租赁市场潜力巨大。保利等房企，链家自如、魔方等运营机构纷纷抢滩新风口
（租赁行业的发展可以平抑房价。租赁市场的发展解决了部分人的住房需求，一定程度上缓解了购房市场的供需矛盾，购房需求的减少对房价有一定的稳定作用。图/视觉中国）
美国3.2亿人口当中，三分之一的人通过租房解决居住问题，租房甚至可以成为很多人一生的居住选择。
而据链家研究院数据显示，中国租赁人口为1.9亿，仅占中国总人口的13.7%。对于中国人而言，租房被多数人看作是买不起房之前的短暂过渡和被逼无奈的选择。
当前中国的租房市场非常混乱，调查显示，超过三分之一的租客都经历过租赁房屋配套老旧、频繁更换房屋、业主违约等情况。
因此，打造长期租赁市场既是提高居民居住质量、实现“住有所居”的渠道，更是引导居住需求从购房向租房转移，促进房地产市场平稳发展的长效机制的必要手段。
2017年底的中央经济工作会议要求，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展”。
根据方正证券的测算，中国住房租赁市场的GMV（年交易总额）在1.8万亿至1.9万亿元区间。对标美国的更高比例的租赁人口比重（31.25%）和更大规模的GMV（3万亿美元），中国住房租赁市场潜力巨大。于是保利等房企，链家自如、魔方等运营机构纷纷抢滩新风口，唯恐落于人后。
但中国的租赁市场的发展面临着租金回报率不高、REITs（房地产信托投资基金）等金融工具不健全等难题，政府和企业能否克服这些问题，才是决定住房租赁市场能否达到预期中的近2万亿元规模、并向发达国家的市场规模靠近的关键。
万亿市场待启
租购并举的住房制度，是高质量发展阶段八项重点工作之一。住房租赁市场的发展之所以越来越得到决策层的重视，是因为住房租赁不仅关乎居民居住质量，是消费升级背景下经济增长的新引擎，更是可以解决部分居民的住房需求，对平抑房价有一定稳定作用。
住房租赁市场是一个庞大的、极具发展空间的市场，根据测算，中国目前的租赁市场在近2万亿元左右，到2030年甚至可能会翻倍至4.6万亿元。
租赁市场供求不平衡造就了庞大的市场空间。从需求端来看，中国有1.9亿的租赁人口，而且仅占总人口的13.7%，如果达到发达国家超过30%的比例，租赁人口将超过3亿。而且随着房价在这些年高涨，相比买房，租房的意愿得到增强。
从供给端来讲，供给数量不足、质量不高。如在北京，平均一户租赁住房要住约4.9个人，平均一间房要住两至三人，群租、合租、出租床位为常态。而且超过三成的租客经历过租赁房屋配套老旧、频繁更换房屋、业主违约等等情况，说明供给质量有待提高。供求严重失衡给租赁市场的发展带来机遇。
链家研究院院长杨现领对《财经》记者分析，美国租赁行业的发展拉动了2450万就业人口，行业直接支出5042亿美元，拉动经济产出1.1万亿美元。中国也有这样的市场和空间。随着90后逐渐成为购房和租房的主力客群，他们对于住房的偏好和要求以及消费观都明显不同于70后和80后，更加追求良好的生活品质，体现了消费升级的倾向。
而且，围绕着租客的居住体验衍生出维修、保洁、租赁信息平台、管理系统、金融服务等各细分行业，各行业相互配合将形成一个完整的租赁生态。
此外，租赁行业的发展可以平抑房价。租赁市场的发展解决了部分人的住房需求，一定程度上缓解了购房市场的供需矛盾，购房需求的减少对房价有一定的稳定作用。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华对记者分析，发展住房租赁市场可以把两个市场打通，使之相互调节。市场的体量也就扩大了，任意一个市场都更不容易出现大的投机泡沫。
中国的住房租赁市场的体量超乎想象。从需求端观察，根据链家研究院数据，中国一线城市与发达国家主要城市对比，上海租赁人口占比40%，北京和深圳均为35%，而纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%（见图1）。
北京大学光华管理学院于2017年12月发布了《中国租赁住房REITs市场发展研究》报告（下称“北大报告”），根据该报告测算，如果中国的租赁人口占比和发达国家租赁人口占比一样高，到2030年租赁人口将达3亿，租金GMV将达4.6万亿元。
从需求端观察不光要看租赁人口规模，也要考察居民的租房意愿。根据方正证券，租金月供差值和租售比两个指标可以衡量购房和租房的意愿变化。
租金月供差值指的是每个月租金和月供的差值。近些年房价一路攀升，一线城市为甚，北京商品住宅均价2007年的11850元/每平米涨到2016年的35322元/每平米，年度最高涨幅达39%，上海年度最高涨幅35%，深圳最高涨幅达60%。这样导致的后果是月供与租金的差值不断拉大。
以北京国兴家园一套90平方米住房为例，2009年月租金为4100元，月供为8667元，月供是月租金的2.11倍；2017年月租金为13000元，月供为35708元，月供是月租金的2.75倍。这意味着为得到相同的居住体验，通过购房所付成本是通过租房所付成本的2.75倍。
租售比指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价的比值。北京的租售比是1/587，同期的纽约、伦敦、莫斯科、巴黎、东京，租售比分别为北京的2.4倍、2.6倍、2.6倍、2.0倍、2.3倍。这意味着在中国尤其是一线城市房价高企的大背景下，租金与房价产生较大背离，部分居住需求从购房市场外溢到租房市场。
因此，在房价猛增的背景下，租房意愿会得到加强。
另一方面，从供给端观察。租赁需求旺盛的同时租赁房源不足。方正证券指出，以北京为例，2016年末北京常住人口约2173万人，租赁人口占比约34%，租赁人口约为738万人。以3.1人/户计算，租赁房屋大约需要238万套，目前北京租赁房屋约有150万套左右，存在约三分之一的供需缺口。
北京150万套租赁房屋对应着738万租赁人口，这意味着平均每户住了4.9人，三人或两人住一间房是常态。“这导致了以床位、群组、合作、单间为主的供求结构。”杨现领对《财经》记者直言。
中国租赁市场不仅供给数量不足，在供给质量上也有改善的巨大空间。链家研究院对北京租户进行的一项调查结果发现，42.5%的受访租客表示：现有租赁房屋普遍存在配套老旧、功能差；37.8%的租客表示：租期太短需要频繁更换房屋；31%的受访租客遇到过业主违约；28.7%的租客认为社区环境管理差；28.3%的租客认为合租人群混乱；27.3%的租客遇到过二房东多收费、不退押金等情况；22.1%的租客抱怨租后维修责任不明。
庞大的租赁人口和较强的租赁意愿带来的租赁需求，与租赁房源不足、供给质量不高导致的巨大缺口，是中国住房租赁市场发展的潜力所在。
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