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黄其森高息举债 如何用“三个锅盖盖十口锅”?

  新年伊始,国内卷起一阵美元债“风潮”,泰禾集团(000732.SZ)“跟风”登上国际资本市场,首单发行4.25亿美元债票面利率就高达8.125%。

  高息举债源于泰禾集团对规模的追求。就在2017年末,泰禾集团董事长黄其森接受媒体采访称2018年希望实现2000亿销售目标;2017年,泰禾集团则正是通过高杠杆化扩张,才实现千亿销售,同比增长151.74%。

  然而,高杠杆化扩张的一些风险在泰禾集团身上开始出现,2017年泰禾集团负债水平上行明显,前三季度中短期负债规模已占货币现金比例233%。

  泰禾高息举债

  虽然是融资老手,此前泰禾集团还尚未踏入国际资本市场发债,进入2018年后,泰禾集团终于得以“尝鲜”。1月10日,泰禾集团发布红色喜庆海报宣布,其国际资本市场首秀告捷,首发三年、五年期限票据。

  据地产K线查询,泰禾集团早于2017年7月就决定于境外发行美元债券,彼时其发布公告指,为了扩宽融资渠道、优化融资结构、进一步降低融资成本,将募集资金不超过10亿美元;首期发行不超过5亿美元,期限不超过5年,并由公司提供无条件及不可撤销的跨境担保。

  1月10日,泰禾集团境外发行人在境外完成总额4.25亿美元债券的定价。债券期限分为3年及5年,其中3年期的票面利率为7.875%,5年期债券票面利率为8.125%,每半年支付一次。该债券评级分别被穆迪、标普、惠誉评为B2、B-和B-。

  值得注意的是,进入2018年,除了泰禾集团以外,还有包括碧桂园(2007.HK)、时代地产(01233.HK)、龙湖地产(00960.HK)、富力地产(02777.HK)、太古地产(01972.HK)等房企发行了美元债券。其中,碧桂园发行8.5亿美元债券,2023年到期债券利率4.750%,2025年到期债券利率5.125%;时代地产发行5亿美元债券,2021年到期利率6.25%;龙湖地产发行8亿美元债券,2023年到期债券利率3.90%,2028年到期债券利率4.50%……对比来看,泰禾集团的7.875%与8.125%“首当其冲”成为最高利率。

  地产K线获悉,泰禾集团类似的高息举债在2017年里已出现4回。2017年一年,泰禾集团发行债务规模达到95亿,共发行两期公司债券,两期中期票据,期限均为3年,利率均高达7.5%。

  偿债能力相对较低,负债率过高是泰禾集团无法低利率发债的原因。2017年里,泰禾集团除了发行中期票据及公司债券外,还有大量包括银行贷款、信托贷款等在内的借款。截止2017 年 10 月 31 日,泰禾集团当年累计新增借款已达510.43 亿元,累计新增借款占其2016 年末净资产的比例为235%。

  广发证券分析数据则显示,2015年、2016年及2017年(预测),泰禾集团的资产负债率分别为79.9%、82.4%、90.1%;净负债比率则分别为227.7%、297.9%、448.9% ,在行业内均处于较高水平。

  地产里的杠杆玩法

  高息举债,潜藏风险,但对于闽系房企泰禾集团而言,却是混迹于房地产市场中的存活法则。黄其森深知,未来,市场占有率高的企业才会拥有话语权,他面对外界提出2000亿目标,大力融资大力拿地。

  过去几年,在大规模融资支撑下,泰禾集团已经拿下许多一二线城市地块。其中2013年、2014年及2016年,泰禾集团就分别以195.3亿、146.16亿及266.4亿拿下238万平、111万平及208万平土地(2015年拿地较少,仅有38.69万平,黄其森曾在接受采访中解释,因为高负债,做出了调整)。

  2017年,手握510.43 亿借款的泰禾集团拿地热情更甚。克而瑞研究中心数据显示,2017年房企新增土地面积榜单里,泰禾集团就以新增土地面积1145万平方米位列20名。而据地产K线不完全统计,2017年泰禾集团于项目获取上的投入金额恰为500亿元左右。

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