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十年房价一轮回 万科再次引领降价

  降价才刚刚开始,新的周期将到来。

  特价房、退房、打砸售楼处,近期房地产市场一系列现象似乎很熟悉,与2008年几乎一样。

  厦门万科总经理薛峰国庆假期过后,悄悄删除了一条朋友圈,关于厦门万科旗下位于翔安区的某房地产项目,这个项目在国庆假期销售期间,陷入到降价漩涡中。

  213套主力户型为88-110平方米的联排别墅,折后单价33332元/平方米,这些产品被作为“特价房”推向市场,很快销售殆尽,但这个价格与此前总价460万元起的产品降价不少,“腰斩”、“抢跑”等标签贴在了厦门万科身上。

  薛峰更没有想到的是,项目又陷入到赔偿高价买房老业主的更大舆论风暴中。10月10日,厦门万科通过官方公众号发布情况说明称,项目因降价对前期业主退款传言不实,事情是此前温泉入户的承诺无法实现,业主可以选择20万元的补偿,或解除合同。

  颇具戏剧性的情节,发生在了这个被万科董事长郁亮推崇的“转型标杆”厦门万科身上,薛峰没有向界面新闻回应“特价房”事件,降价风波仍然处于“罗生门”中。

  十年前的2008年9月,杭州万科率先降价,引发业界轰动,老业主因此砸毁了售楼处,万科事先还进行了报警。这件事成为万科被业界幸灾乐祸的典型。这足以凸显降价行为,将受到同行、政府、老业主等各方压力。

  “目前的降价趋势和舆论氛围,和2008年那一波没啥区别。”一名历经2008年降价风波的房地产评论人士告诉界面新闻。

  将厦门万科的降价风波放到厦门房地产市场去看,则显的不那么突兀。从2015年开始,厦门房价直线上涨,到2017年底几乎翻倍,由于岛内土地稀缺,岛外集美区、海沧区、同安区、翔安区四区则成为房地产供应重镇。

  随着2017年3月推出“限售”三年等调控措施,厦门房价整体开始降温,投资需求“退潮”,房价也整体“阴跌”,开发商对于土地投资相当谨慎,降价从厦门卫星城市漳州以及岛外四区开始。

  一位厦门房企人士告诉界面新闻,翔安区在2016年一度刷新地王的价位高度,楼面价最高达3.83万元/平方米,万科也曾在此区域拿下“地王”项目,“可想而知,拿地王的项目在今年入市会相当难受”。

  “岛内区域主要是二手房跌,岛外则是承接了被岛内挤出的刚需和投资需求,投资需求占80%。”一名厦门中介人士认为,目前厦门市场整体交易量锐减,似乎并没有看到触底反弹的信号。

  将厦门万科的降价行为放到中国整体房地市场来看,万科并不是第一个降价的,在整体经济形势和楼市高压调控下,环北京区域的燕郊在2017年便开始降价,整体幅度超过30%,接下来便是厦门、三亚等城市。

  万科之前,碧桂园在华东部分三四线城市的项目也因为降价,引发老业主维权退房。对此,碧桂园回应称“在个别城市的个别楼盘推出了促销措施,但并不是全面降价或者是大面积降价。”

  一位房地产咨询人士告诉界面新闻,无论是万科、还是碧桂园,“特价房”的行为都属于价格测试,将小批次的产品调整价格推向市场,看市场的反应如何,如果卖不动就继续降价,直到市场客户能够接受,才达成市场平衡,这个价格也将成为该区域的基础价格。“主城区、副城区、郊区会先后做价格测试,主要看一些典型楼盘。”

  与厦门城市特征相似的是深圳,同样在经受价格调整的考验。尽管深圳的整体房地产市场成交量下降明显,但由于限价因素的影响,部分高端项目仍持续热销,而部分刚需项目也在十一期间推出并无明显降价的“特价房”产品。

  “目前二手房降价还不多,2008年好多人割肉。”一名深圳中介人士告诉界面新闻,深圳刚需客户仍然在寻找机会“上车”,大多数是来到深圳的年轻人,为了准备结婚而买房。

  万科的降价行为,与此前不久郁亮“活下去”讲话联系起来,呈现出房企生存路径的分化,万科希望以“收敛聚焦”求得生存;而在“降杠杆”的大背景下,部分房企融资困难,出现了卖股权、卖项目的案例,其中典型如北京万科与华夏幸福(22.800-1.24-5.16%)的项目合作,以及中国平安(61.850-2.80-4.33%)入股华夏幸福。

  “一边是降价,一边是大规模收购土地。”一位深圳房企人士认为,这主要是由于万科采用区域制管理模式,各个区域公司面对的业绩压力、市场机遇不是全然相同,总体来说还是万科相对稳健,愿意调整销售策略,以及面对机会有资金时能及时“下手”。

  “降价只是开始”,这是一个房地产业界相对认同的共识,但对于后市的看法则出现分化。十年房价轮回,这次与十年前那场大降价有什么不一样吗?龙头房企“底子”更好?对出口依赖减弱,经济形势更好?

  不同的声音同样存在,一位闽系房企人士认为,如今房企的生存环境全然不同,面临着更穷的人,去接盘更贵的房子,而房地产企业更加贪婪,“有企业甚至找其他企业垫资买地,按照一定利息给对方,这是套利交易。”

  “收敛”和“贪婪”之间,有一点可以确定的是,高光时刻结束了,新的周期拉开了大幕。

  来源:界面 罗强

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