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石榴置业的烦恼:荷塘月色尚未解封 在京业务何去何从

  上述通告显示,经执法人员现场调查,发现房山区荷塘月色四期项目,规划用途为商业,2017年2月取得施工许可。开发商在未取得预售许可证的情况下,于2018年4月中旬开始对外销售,且销售对象为个人。房屋转让合同约定内设单独的厨房、卫生间,具有居住属性,涉嫌违规“商改住”。

  针对上述违法违规行为,北京市住建委对开发企业予以严肃处理,暂停项目网签资格,降低资质等级。执法部门依据《商品房销售管理办法》对该项目无证售房的行为立案查处,予以高限处罚,并责令开发企业停止销售行为,关闭销售场所。依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》等相关政策的规定,将移转规土、银监等部门作出进一步处理。

  资料显示,北京创展房地产开发有限公司的唯一股东为北京亚通房地产开发有限责任公司,而北京亚通的唯一股东则是石榴置业。

  据一位接近荷塘月色项目的知情人士透露,荷塘月色项目目前仍未解封。就荷塘月色项目是否解封、整改后何时恢复网签以及未来将以何种形式销售等问题,北京商报记者对石榴置业进行了采访。该公司正面回应称:“目前,荷塘月色正积极配合市住建委进行相关整改,具体何时恢复网签及销售,请关注相关部门公告。”

  关于暂停的网签项目何时解禁等问题,严跃进发表了他的看法。在他看来,被限制网签资格的项目解禁与否,与其被禁原因有关。如果项目因实际销售价格高于预售审批价格而遭禁,只需重新调整销售价格,即遵守预售规则,这样便有机会重获预售和网签资格;而对于因存在违规销售行为被执法部门责令整改的项目,则须按照要求积极配合整改,待审查合格后方能再度入市交易。

  在京地产业务何去何从

  作为北京房企,通州一直是石榴置业的主力阵地。据了解,该公司已经在通州区域布局了K2·玉兰湾 、K2·海棠湾、K2·清水湾等“湾”系产品以及M5·朗峰。北京商报记者近日从石榴置业处获悉,目前该公司在京项目除十里春风和荷塘月色外,还有位于通州的北京成大广场、惠通中心等商办项目以及别墅项目V7九间堂。

  市场有评论称,受土地成本攀升、企业触及高杠杆点位、三四线城市库存量加剧等因素影响,开发体量类似石榴置业的中小房企开发风险日益凸显。

  石榴置业2017年年报显示,截至 2017 年 12 月 底,该公司借款余额为 253.75 亿元,较上年同期借款余额 169.83 亿元增加 83.92 亿元,增加额占 2016 年 12 月 31 日经审计净资产的 101.93%。

  对此,石榴置业方面公告称,上述借款余额增加的主要原因是公司业务发展及调整债务结构需要,属于正常经营活动范围,并称该公司各项业务经营情况正常,对公司无重大不利影响。

  不过,一位不愿具名的分析人士向北京商报记者表达了同石榴置业公告相反的看法。该分析人士表示,目前房地产行业整体负债率达79.42%,房企杠杆率处于历史高位,石榴置业也面临着较大的负债压力。

  现金流的大幅降低也在一定程度上反映出石榴置业发展受限的问题。据石榴置业2017年年报,该公司2016年经营活动产生的现金流量净额较去年同期下降330.79%:一方面系石榴置业在建项目投入有所增加,以及该公司新取得了北京朝阳区孙河乡西甸村2902-71地块B4综合商业地块、北京市大兴开发区北区1号地DX00-0301-0145地块、湖州市2017-78号地块、嘉兴市南湖区2017南-40号地块、嘉兴市秀洲区2017嘉秀洲-52号地块等新项目,以上购买商品、接受劳务支付的现金比2016年增加了 42%;另一方面,则是因为2017年按揭政策趋严、按揭额度趋紧,导致石榴置业2017年销售商品、提供劳务收到的现金比2016年下降了60%。

  值得注意的是,快周转已成为石榴置业谋求发展的一个备选。石榴置业在其2017年年报中披露,该公司将普通住宅、刚需、刚改类快周转产品作为项目投资的主流选择。同时,石榴置业还称将提高存货和资金周转率,实现销售倍增目标。据悉,该公司现已根据房地产开发流程规律及各环节对现金流的要求,制定了一套完整的提高存货和资金周转率、实现销售倍增的经营战略,简称 “6712”(即取得项目后6个月预售,7个月去化 70%,12个月内实现现金流回正)。

  对于在京业务未来的发展,石榴置业在接受北京商报记者采访时表示:“作为北京本土的企业,石榴置业对北京市场充满信心。除住宅项目外,我们将着力打造北京石榴中心、成大广场、惠通中心以及IM上海等产业综合体项目。”

  北京商报记者 董亮 实习记者 荣蕾/文 高蕾/制图

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