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3年租期刚住7个月租户就被要求涨月租 谁在背后哄抬房租?

  要么涨房租,要么就收房——刚租上房7个月,市民陈女士就被逼着做这样的选择。

  连日来,陈女士与房产中介之间“短兵相接”:一方拿着3年的租期合同不退租;一方则坚称“房东要收房、涨房租”,宁可赔违约金也要解除合同。

  有中介机构近日披露了内部数据,2018年前三月,北京租赁市场租金水平同比上涨8%。就在租房市场日益火热的大背景下,租户被以“收房”“解约”等各种理由要挟涨房租的现象仍层出不穷。究竟谁在背后肆意哄抬租金价格?为何这一问题屡禁不止?记者对此展开了调查。

  租客:才住7个月租金就要涨

  “房东要把房子收回去,催得实在太紧!”中介的理由让陈女士格外纳闷:距离合同到期还有两年多,房东怎么就突然要收房了。

  去年9月,陈女士与21世纪不动产北京世轩家喜加盟店签了一份长达3年的房屋租赁合同,租下朝阳区首城东郡汇一套两居室。眼下,3年的合同才过了7个多月。

  “没办法,房东要收回,我们公司也有损失。”面对陈女士的质疑,该中介门店经纪人小娄如是说。可几个小时后,等到陈女士表达了“不想搬家、想继续住”的想法时,小娄话锋一转,不再催她退租,而是直接建议陈女士把之前的合同作废、再重签一份,但房租要涨。

  这时,中介方面又把解除合同的理由归于“房东想涨房租”。在陈女士与该中介所签的合同中,已经提前约定了房租的未来涨幅:第一年(2017年9月至2018年8月)为每月4200元,第二年(2018年9月至2019年8月)为每月4700元,第三年(2019年9月至2020年8月)为每月5200元。而按照小娄的要求,当下就要把房租提到4800元,明年再涨到5300元,后年涨到5800元。

  不到半天的工夫,中介口中强硬的“退房解除合同”,就已经显现出更明确的目的——涨房租。“如果能继续住可以交钱息事宁人,但这背后隐忧太大。”陈女士担心,这次顺从中介的意思涨房租,但等到明年、后年,中介方面可能又会使出同样的手段继续毁约、抬涨房租。

  房东:收房涨租全不知情

  中介主动毁约的原因是什么?真是房东要上涨房租吗?记者通过多方渠道联系到了陈女士所租房屋的房主高先生。

  “我根本就没找过中介要涨房租,这是中介方面胡说的。”房东高先生向记者明确表示,自从委托该中介将房出租给陈女士后,从未向中介方面提出有涨房租的打算,也没有提出收房。高先生介绍,在他与房屋中介约定了3年的委托期,到2020年才结束,租金约定为每月3000元,也没有约定后两年的涨幅。

  租户与房东竟然互不知情?租户交的租金和房东拿到的收入为何相差如此之多?

  记者了解到,租房市场一般有两种出租模式:第一种是中介搭桥,房东和租户互相商量并签订合同,租期内双方自行沟通;第二种是中介接受房东委托代理,房东和租户不会直接联系。陈女士、高先生与中介就是通过委托代理的模式:高先生先与21世纪不动产北京世轩家喜加盟店签订一份房屋出租委托合同,拿到房子的21世纪不动产北京世轩家喜加盟店又像“二房东”一样与陈女士签订了一份出租合同。“委托代理”过程中,房东与租户甚至连面都见不到。在被要求涨房租后,陈女士曾希望能与房东当面协商,但直接被中介拒绝——“不可能见到房东!”

  这种“委托代理”模式中,房东和租户“摸黑”交易,极易发生被中介哄抬房租的问题。某知名房屋中介内部人士告诉记者,委托代理本意是向双方提供专业的服务,但容易被中介利用,成为房东与租户之间的一堵墙。“中介掌握着更多的信息,无论房东还是租户与其信息都不对称。”他以涨房租一事向记者举例,房东对房租一事并不敏感,中介就假借房东的名义,以收房为要挟,逼着租户涨房租;租户方面相对弱势,若是不想搬家,就只能照办。

  就在不久前,市住建委相关负责人披露,本市多部门将开展为期3个月的专项执法检查,所针对的就是个别区域房租异常上涨,“黑中介”及“二房东”参与哄抬房租、欺行霸市、操纵房屋租赁市场等违法违规现象。

  中介:宁付违约金也要毁约

  “租给您3年不挣钱,宁可违约赔您钱。”中介经纪人小娄跟陈女士说的这句话也道出玄机。

  为何21世纪不动产的中介宁可违约,都要与陈女士解除租期呢?其实,这背后藏着经济利益。按照该中介与陈女士签订的合同,违约金标准是“月租金的200%”。以当下执行的每月4200元的租金计算,中介一方违约只需赔偿陈女士8400元的违约金。但如果中介逼迫陈女士涨房租或者收回房再高价转租他人,收益远不止这些。仅以中介小娄提出涨价幅度计算,第一年租期内剩余的4个月租金每月涨600元,第二年和第三年租期每月再涨600元,中介方面就能多赚16800元。

  换句话说,房租出现上涨时,中介机构哄抬房租后可以获得更高的收益,反倒不怕赔付违约金。链家研究院近日披露的内部数据显示,2018年前3个月,北京租赁市场租金水平同比上涨8%;从月度看,前3个月租金水平同比分别上涨8.8%、8.7%、9%,环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%。云房数据也披露,2017年上半年租金整体呈下降趋势,至11月后开始持续上扬,2018年3月租金涨幅接近2017年的峰值。以陈女士所在的东坝地区为例,该区域近期也出现了租金上涨的现象。东坝地区另一中介经纪人说,从去年8月开始两居室租金就在上涨,一些热门小区截至目前已上涨约几百元。

  从长远看,中介哄抬房租也让租赁市场陷入了恶性循环。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,市场出现上涨后,中介瞅准时机哄抬房租,由于中介手中有某一区域或某一小区里的大批合同,也就带动不少房源上涨房租。他认为,当前租赁市场短期内的重点在于加大房源供给,但也需考虑市场存在的诸多问题。“尤其是近期部分租赁市场行情上升时,租金哄抬的现象,表面是委托代理,其实是两头签合同,通过套取差价来获利。这种行为若不及时整治,对租房市场的稳定会有更大影响。”

  来源:北京日报 作者:曹政

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