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商办房限购后的另类销售途径:项目处为个人注册公司

  商办房 限购后的另类销售途径

  例如,项目处找到专门承接代办注册企业的公司合作,可以为个人注册公司,从而购买商办项目。注册公司企业法人可以是房主本人,以打消客户“给别的公司买房”的疑虑。甚至客户注册公司所产生的费用都由开发商来承担。

  有不愿具名曾操盘过商办项目的房企人士向北京商报记者表示,此类做法从操作的规范角度来说并不违规,从开发商的角度而言确实将项目出售给了合规的企业,而对于购房人来说,注册公司的成本也并不高,因此双方一拍即合。“不过,此类做法的风险在于后续,政府是否会对购房人的企业资质进行核准和长期监管,个人维护企业身份的成本会不会高,尤其是对于再转手,是否会产生不利影响等。毕竟商办项目商业属性的红线不可逾越。”该人士如是介绍。

  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,把购买主体从“个人”换成了“企业”看似规避限购新政,但身份性质不同,购买和再出让时的税费成本也会大不一样。以公司名义持有的商住房,上市交易时需要先结清房产税和土地使用税。公司产权商住房的房产税和土地使用税都是按年缴纳,其中房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%;土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费,土地级别收费标准从18-30元/平方米不等。

  以一套面积50平方米、总价为80万元左右的商住房为例,若以公司名义购买,则房产税为6720元/年,土地使用税最低为900元/年。按照期房的交易程序,若购房人购买四年后上市交易,交易前的持有税费成本最低为30480元。同时,以公司名义购买的商住房进行转让交易,还需要缴纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额30%-60%的土地增值税、差额5.6%的增值税。

  张大伟提醒,以企业资格购买商办产品,持有和转让商办物业,都包括显著高于个人购买时需要承担的税费成本,购房人购买时需要算总账。

  以租赁过渡的政策模糊地带

  市场上也有种声音认为,出售不易那么可以转为出租,使得个人手中的商办项目产生经济价值。毕竟,面积小、价格低的商办项目也是租赁市场上比较受欢迎的物业类型。

  北京商报记者调查发现,在商办项目限购之后,一批代商办业主进行房屋出售的机构已经应运而生。商住小业主陈晨(化名)向北京商报记者反映,近期他接到中介电话,称业主可以将房屋委托给该公司代理出租,该公司按时支付给业主租金。

  据陈晨介绍,他所购买的房屋位于顺义区南法信,将于今年6月交房,现在就有中介公司愿意代理出租他的房屋,比起交房后自己去出租房屋,这种委托代理的方式更为省心,他现在正在考虑委托该公司代理出租的事情。

  据该经纪人介绍,他所在的公司只是负责“收房”,签署房屋租赁代理合同的是一家名为“和悦家(北京)物业管理有限公司”的机构。业主与和悦家签署房屋租赁代理合同后,和悦家会为房屋配置家具家电等房屋内用品,并以公寓形式对外出租。

  上述经纪人出示的租赁代理合同显示,业主委托出租期限为自交房之日起五年,租金标准为在第一年基础上每年递增10%,支付方式是年付,第一年支付时间是签署合同后,后四年是提前一个月支付。此外,每年有18天免租期,五年对应的免租期就是3个月,业主需支付一定的代理费用,金额就是3个月的房租(以第一年租金标准计算)。

  在陈晨看来,将房屋委托给代理机构,一方面租房期间的问题不用自己去解决,另一方面也省去了自己出租需要添置家具家电的费用,听起来是一个不错的选题。据上述经纪人介绍,他们公司准备在该小区收30套房,目前大多数业主愿意将房屋委托出租。

  对于商办业主以出租过渡的想法,严跃进也给出了提醒:“商办房业主在出租房屋时,一定要注意规避可能出现的风险。从当前商住政策看,商住的使用方式受到了较为严厉的监管,即不允许和居住功能挂钩。当然有一点是政策本身相对含糊的,即是否可以出租。如果按过去的政策看,鼓励商业项目参与租赁业务本身也有类似的规定。如果从这个角度看,进行租赁也说得通。”严跃进进而提醒,未来机构代理出租现象将越来越多,业主在选择时,应该注意代理机构的资质,同时也要研究合同细节,比如对于租金的相关约定以及关于合同存续期间双方的权利及义务,还有关于违约条件的界定及违约责任的细节。

  亚豪机构市场总监郭毅也表示,将房屋委托给代理机构,主要看租金收益,每年是否有一定比例的提升,还有对室内的保护性条款等。

  不可逾越的商办用途红线

  除了“打擦边球”的销售方式外,北京商报记者从刘女士处还获悉,她所提的商办项目除了宣传“不限购”外,对于“居住属性”的推广也十分卖力。“业主可以根据自己后期的需要进行装修设计,既可以作为办公空间使用,也可以隔成两层作为居住使用。每套房源都拥有独立卫生间,客户居住、办公都非常方便。当前北京商办政策的确对项目销售有所限制,但销售后如何使用,将是业主的自由,政府干预的可能性基本不存在。”刘女士如是复述销售人员的介绍。

  “按照北京‘3·26’新政的规定,本轮调控重要目标之一就是让商办类物业去除居住功能。从政策内容上可知,商办类产品已被管理部门明令禁止在宣传邀约过程中提及居住功能,此类项目销售人员的口头邀约行为有顶风作案的嫌疑。”严跃进称。

  对于北京房地产市场来说,商办类项目此前一直是不可忽略的重要存在。中原地产的一组统计数据显示,以北京市场2016年1月1日截止到2017年3月23日的所有居住功能属性物业看,合计成交90112套,其中商住类公寓接近5万套,占比大约为54.7%。

  张大伟解释,商住项目之所以如此受欢迎,缘起于2011年北京市的楼市限购政策以及住宅的高端化趋势。“商住项目因为土地属性与住宅土地相比有溢价,一般计算,商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右,而且不具备住宅的配套,一般市场价是同区域商品房住宅价格的50%-60%,而且不限购。所以从2011年全国执行非常严格的一二线城市限购,给了商住公寓市场空间,被限购抑制了的投资需求和部分刚需,进入了商住房市场。”张大伟进而介绍,从出租角度看,商住房的价值与住宅类似,所以租售比比住宅要高很多。另外从套总价角度看,商住房一直活跃在总价200万元以内,这样就使得商住房的投资属性非常强。商住项目虽然要求一半首付,但很多依然总价在100万元上下,这也吸引了大量的刚需买房群。

  如今,在政策的规范之下,商办类项目正在强化商办属性,从而挤掉从前的投资属性。中央财经大学教授尹飞表示,长期以来,北京市一直对商业、办公类项目违规居住用途的行为进行管控和风险提示。从2011年起,相关部门曾经出台了多个文件,规范商业、办公类项目的开发、建设、销售行为,防止变相“商改住”。最近这五六年里,北京相关部门下发的关于防止变相“商改住”的文件就有四五个。另外,在网签合同的明显位置,北京市住建委也对购买商业办公类房屋的规划用途、使用年限、双方责任以及存在的风险进行了明确的提示。消费者对自己购买的商品房性质、用途等,也要有清晰的认知,以更好地保护自身权益。

  来源:北京商报 记者 彭耀广

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