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丁力业讲述与凯德交易的台前幕后:回报差送我也不要

  1月5日,地点新加坡,印力集团董事长兼总裁丁力业,带领由印力、万科和Triwater组成的无关联第三方,向商业地产领域演绎了一场开年“世纪大交易”。

  市场还未来得及消化其与凯德的83.65亿商业资产交易,三天后的1月8日,丁力业就已从常年盛夏的新加坡赶赴广州,开始牵头另一场交易。

  据了解,印力与广州ITC凯达尔枢纽国际广场、万豪酒店举行签约仪式,未来印力将在凯达尔广场这个TOD综合体中扮演经营管理角色,若进展顺利未来一段时间将不排除有股权关系。

  也因此,原定于当天下午接受观点地产新媒体独家专访的计划顺延到了第二天。与在观点香港商业年会接触到的审慎而睿智不同,专访伊始丁力业就用明朗的语调给这场交流营造了轻松愉悦的气氛。

  在随后的40多分钟里,他向观点地产新媒体讲述了收购凯德商业资产包的台前幕后,并对印力的商业地产规划及资本归途娓娓道来。

  

收购凯德资产包是各取所需

  商业地产行业就像人生,总有许多的巧合,两条并行线也可能会有交汇的一天。

  时间回到2003年,彼时印力的前身——深国投商置作为沃尔玛中方股东,为沃尔玛拓展新店担任开发建设角色。2004年底,随着商业项目的拓展,深国投商置又陆续引入了其他合作伙伴,当中就包括来自新加坡的凯德集团。这也是两家企业的第一次交集。

  如今13年已过,深国投商置已经卸下国资背景更名为印力集团,同时剑指行业榜首位置。而作为当初外来者的凯德早已褪去初来乍到的“生涩”,在中国的商业地产圈做得风生水起。

  谈及两家企业的再次交汇——1月5日,印力联合万科、Triwater,以83.65亿元收购凯德商用20个购物中心项目公司的100%股权及相应负债。丁力业透露:“这次的收购,与我们两个公司的战略都是相吻合的。”

  据观点地产新媒体了解,2009年,深国投商置与凯德就国内33个“嘉茂”、“嘉信茂”合作项目进行资产置换,凯德商用共获得22个项目的全部股权,深国投商置获得4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权。而印力此次收购凯德的20家购物中心,大部分是当初的嘉信茂广场。

  对于由早前的合作开发管理到“分家”,再到收购的心境变化,丁力业言语中表现得更多的就是水到渠成的自然。他提及,当时两家组成合资公司,深国投商置因为是国内企业,相比外来的凯德来说,开发能力更强。因此开发、建设以深国投商置为主,凯德则负责经营管理。

  “通过这10年的变化,我们自己的开发、经营管理能力也得到极大的提升,现在我们之所以敢去收购、兼并,是因为我们具备这个运营管理能力。”丁力业回应收购的理由称,凯德基于战略调整出售资产,而这批资产又与印力的战略吻合,“因为我们要做数一数二,不能说我在上海做一个项目叫数一数二,在北京做一个项目就叫领先领跑。所以这次的收购,与我们两个公司的战略都是相吻合的。”

  是次交易完成后,印力在全国持有或管理的商业项目数量达到120家,管理面积1000万平方米,管理资产规模逾800亿人民币,遍布中国58个城市,规模仅次于万达。

  对于收购后如何运营,印力早已了然于胸。丁力业向观点地产新媒体透露,上述购物中心将根据当地消费特点,按照“印象”系列及标准进行提升。目前印力旗下确定了四大商业产品线,即包括印力MEGA、印象城、印象里、印象汇,还有包括深圳龙岗和上海七宝在内的万科广场。“一句话说,它不可能叫凯德Mall。跟我们哪个内涵最符合,我们就用这些产品的品牌来命名不同的购物中心。”

  扩大商业物业布局是一方面,另一边厢亦有媒体对于印力的收购成本提出质疑。相较于此前万科作价86-90亿元,将42个自有商业地产项目托管给印力而言,此番印力83.65亿元收购20个购物中心,平均每个项目收购代价达到4.18亿元,每平方米平均售价8805元,远高于万科2.05-2.14亿元的托管代价。

  对此丁力业回应称,此次资产收购在讨论对价时,并不是按照每个项目来算的,更没有讨论每平方米的价格。“我们是按照它的回报来算的,就是说即使是100万平方米,如果回报做得很差,你送给我我也不会要。”

  一般来说,国际上的惯例是按照城市的级别或当地的收入增长水平来划分回报率。一线城市因为很稳定,通常是3%-4%;二线城市大约是4%-6%,三四线城市则是6%-7%。“在这个区间范围内,我们展开了互相之间的讨论,最后出来这样一个价格。”

  问及目前这些购物中心的具体收益水平,丁力业回应称,资产包中每个项目因为所处的城市不一样,因此回报率也都不尽相同。观点地产新媒体查询获悉,是次的20个购物中心包含一线城市北京,南昌、成都、郑州、重庆等8个二线城市,另外还有11个包括湛江、茂名等在内的三线城市。“(这些购物中心)均位于所在城市的核心区域,有着稳健的经营效益和坚实的消费者基础。”

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