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盘盘王健林卖卖卖的神逻辑
从“买买买”到“卖卖卖”,或着急把万达商业送上A股

王健林

王健林

  王健林因为卖资产而不是买资产上了头条,这事确实稀奇。“资本市场十大未解之谜”之一的“万达还能撑多久”,到底是个流行的段子,还是个严肃的命题?

  7月10日,万达商业、融创中国(1918.HK)联合发布公告:融创以295.75亿元收购了13个万达文旅城91%的股权,并以335.95亿元收购万达旗下76家酒店。交易总额达到631.7亿元。

  生意场上有买有卖本不稀奇,但这次王首富的逻辑实在叫人看不懂。就在交易发生前10天——6月30日,他才刚刚为哈尔滨万达城的开业站了台。而在6月份,万达分别在昆明、济南拿了大宗地块,用于文旅项目建设。

  此前,万达城几乎成了王健林的另一张名片,时刻被他挂在嘴边。《中国经济周刊》记者曾在多个场合听王健林描述万达城的“宏图大业”,“要让上海迪士尼乐园10~20年内盈不了利。”酒店项目也是王健林的“招牌菜”,他说,“我有一个梦想,要把中国酒店品牌打到全世界。”

  言犹在耳,万达旗下的文旅项目和酒店怎么会突然换了东家?

  虽然业内皆知文旅项目和酒店投资回收期长,但按正常逻辑,万达“养着”这些项目并非难事,何况王健林多次表示看好旅游业,旅游是“能发财”的投资。

  那么,万达到底发生了什么事?将文旅项目和酒店清仓式甩卖的背后是什么原因?

  王首富的“神逻辑”

  柳传志曾经评价王健林,在产业选择上极具前瞻性而且决策果敢。“2000年万达开始做商业地产,当时国内还没有商业地产概念,不仅外人看不懂,企业内反对声音也很多,住宅地产发展那么好,为什么要自讨苦吃。但健林一旦看到住宅地产的局限,就坚决转型做商业地产。现在万达商业已成为全球最大的商业地产企业。在2010年,万达商业地产做得正红火,健林又一头扎向文化旅游,而且投资之大、动作之快,让人叹为观止。”

  确实,王首富的神逻辑少有人能跟上。就在人们看到王健林大肆为文化旅游产业鼓与呼之际,他已抽身而出,变卖之决绝、动作之迅速,同样令人看不懂。

  万达变卖文旅和酒店项目,加之2016年将旗下旅行社业务转让给同程旅游,已经基本将旗下文旅业务脱手,以至于劲旅集团总裁魏长仁对《中国经济周刊》记者感慨“觉得挺遗憾”,“万达这样的企业在做旅游,对行业的带动和影响还是比较大的。以前王首富太高调了,大家的期望值还是比较高的。”

  是对文旅业务“突然”失去兴趣了吗?魏长仁认为这不太可能,像万达这样的企业,每一个动作都是经过深思熟虑、精确计算的结果。

  那有没有一种可能,万达通过文旅项目在二三线城市核心地段低价拿地后,准备套现不干了?

  众所周知,万达文旅项目在地方上拿地往往是以“底价”中标。由于万达文旅项目能带来大量投资,并带动当地经济发展,给地方政府带来政绩,因而地方政府对万达几乎采用“定向供地”的方式。

  不信来看。6月7日,万达以74.77亿元底价拿下昆明市西山区24宗商住用地,总面积约92.66万平方米。而这次土地出让公告所列的条件中,无论是“具备五星级酒店开发经营的经验”“持有文化旅游项目不少于50万平方米建筑面积的产权证明”,还是“竞得人须建设大型综合文化旅游项目”“规划方案必须包括两个室内主题乐园、一个不低于五星级标准的酒店、一个旅游小镇”,似乎都是为万达“量身定制”的。而在更早的2016年8月,昆明市政府官网就曾发表文章称,西山区将建万达城,总投资300亿元……

  6月30日,万达同样以底价66.75亿元拍得济南历城区潘田片区的16宗地块,折合楼面价仅为2800元/平方米。而据估算,目前历城区的房价约为1.5万元/平方米。

  “万达文旅城在拿地的问题上值得关注,过去拿地以这种名义拿,地价比较低。从未来来看,这种低价拿地的模式可能越来越难以操作。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者说。

  首先,文旅项目投入巨大,且回收周期长。王健林“要让上海迪士尼乐园10到20年内盈不了利”的豪言更是遭遇尴尬——就在上个月,迪士尼落户上海一周年之际,即已宣布:2017年Q2财季“小幅盈利”,预计2017财年结束时(截至今年10月)可以“收支平衡”。而被王健林寄予厚望的万达城仅少部分开业运营,“群狼斗好虎”之势尚未形成,而且开业的几家,业内人士也委婉评价“与迪士尼还有很大差距”。

  一位观察人士告诉记者,“文旅项目的运营难度很大,恋战不如放手,符合首富的风格。”

  其次,广泛“铺摊”带来的负债高企也成为万达实实在在的压力。

  再来看,地方政府在万达文旅项目中要求配建的五星级酒店等设施,会不会让万达不胜其重?目前万达城大多选址二三线城市,而高星级酒店对地段的要求很高,经营状况和地段挂钩。

  其实,酒店板块早就是万达的“后腿”。从融创的公告中也可看出:这次收购的76家酒店组成的酒店项目2016年ROE(净资产收益率)仅为2.61%。万达酒店发展(0169.HK)2016年年报也显示,该公司年度营业额锐减82%。

  “当孩子养,当媳妇夸,当猪卖,乃首富之道。”难怪有人如此戏谑。

  对于融创来说,这次收购意味着什么?其实其已经在公告中直言不讳——此次合作,以合理的成本为本公司补充大量优质土地储备和物业资产,将为本公司未来持续健康发展提供巨大的支撑。说白了,看似买文旅项目,实则买入的是土地储备。

  也许有人会说,公告里说了,文旅项目交割后仍维持品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。可见,万达并不是简单的“卖资产”,更多的是换一种方式来经营。

  对此,上述观察人士认为,未来是不是继续由万达来运营还不好说。“因为万达和地方政府签的协议是一体化的,由万达来投资运营,说走就走,对地方政府是交代不过去的,要给政府一个说法。对外也能在万达轻资产转型上‘自圆其说’。此外,团队的稳定和过渡对当下来说也很重要。”浸淫商场多年的王健林,能不深谙此道?

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