红商网新零售阵线3月25日报道，一如以往，董事长陈启宗先生亲自撰写刊载于年报内的〈董事长致股东函〉，分享他对地产行业、高端零售商和公司业务的深入分析。陈启宗先生亦进一步阐释地缘经济局势，并提醒市场应对长期的变数与困局做好准备。
陈启宗先生指，虽然中国的个人消费放缓，但增长率仍可观，而且已成为国内经济中重要的一环；优质商品在众多经济活跃的内地城市也逐渐普及。在此大环境下，集团不仅在上海，而且在其他城市的购物商场的表现皆令人满意。他还透露，在过去数月，集团与顶级奢侈品牌已签署或即将签订多份租约，在30多个新租约中，有三分之二是进驻上海以外的物业。集团多年来一直积极拓展内地业务的举措正取得成果。
恒隆地产2018年度业绩
恒隆内地物业
陈启宗先生更引用了高端零售商再次在中国扩张为例，指集团的购物商场不论在上海还是其他主要城市，都是这些品牌优先选择落户的地点之一。中国政府刺激个人消费的措施奏效，对高端消费品亦然，这一切都对集团的业务有利。
陈启宗先生随后也谈及集团所面对的转折点，并指会继续在香港发展可供出售的项目，但只会精挑细选。而未来数年，集团仍会重点发展长期持有的高端商业物业。他相信，全球经济动荡不稳，中国可能是相对安宁的避风港，而且内地个人消费将继续增长，集团的业务也会从中获益。
以下为陈启宗先生亲笔撰写的恒隆地产有限公司2018年年度报告致股东函全文（部分删节）
业绩股息
截至2018年12月31日止年度内，由于售出的住宅单位大减，收入减少16%至港币94.08亿元。股东应佔纯利下降少于1%至港币80.78亿元。每股盈利相应回落至港币1.80元。倘扣除物业重估收益及所有相关影响，股东应佔基本纯利减少26%至港币
业务回顾
在行业气氛转差的氛围中，一位公司董事长能成功说服他的读者其公司业务十分理想，这个机会有多高？实情是，以上所描述的皆正确，包括公司业务前景理想。在论述棘手的外围环境之前，容许本人先回顾地产业及公司业务的发展。
数据显示，中国内地的个人消费确实在放缓；去年的增长率大概略高于8%，为15年来最低。这虽然并不损害整体经济，但就业增长或会短暂受压，而消费者信心会因而受累。
期盼个人消费永不会放缓是不切实际的。在2004至2017年这14年间，个人消费年均增长率达13%，试问这怎可能持续下去？！或以汽车销售为例，其增长持续了近30年，销量终于在去年回落。汽车需求趋势迟早会平整，甚或向下。现时众多大城市交通挤塞严重，减少路面汽车数量或许是受欢迎的事。无论如何，个人消费增长率超过8%仍算可观。
在此大环境下，我们不仅在上海，而且在其他城市的购物商场的表现皆令人满意。上海的恒隆广场在完成大规模翻新后，租金收入在2017年增长逾20%，去年更进一步上升12%；租户销售额亦上升13%。上海的港汇恒隆广场的大型资产优化计划仍在进行，其中19%的优质楼面空间暂时关闭。工程应于今年年底前完成，本人预计，届时的收入增幅将与上海的恒隆广场相若。事实上，在上海的港汇恒隆广场第一期资产优化计划完成后，去年9月重开的部分已录得相若的租金增幅。
我们在上海以外的购物商场也表现良好。撇除租金收入下降的沈阳的市府恒隆广场及表现平稳的天津的恒隆广场，其余四项物业的平均租金增幅达13%。其中，大连的恒隆广场增幅最大，达20%；紧随其后的是无锡的恒隆广场，增幅亦达19%。除了天津的恒隆广场，其余购物商场在2018年下半年的表现均优于上半年；而天津的恒隆广场在连续两个六个月期间的收入则大致持平。
我们的租户零售额亦呈现出同样的走势。与前一年相比，除了天津的恒隆广场，所有购物商场的租户零售额在2018年均录得升幅，而沈阳的市府恒隆广场的表现则持平。四个表现较强的购物商场录得的平均销售增幅逾20%。同样，所有购物商场在2018年下半年的数据均高于上半年，惟天津的恒隆广场在两段期间的表现相若。
这一切说明，我们的高端及次高端购物商场业务都在增长。支持这个结论的，是除了少数个别例子，购物商场的租出率、平均基本租金和每日客流均录得可观增幅。上海的恒隆广场便是一例，而上海的港汇恒隆广场因正进行资产优化计划，所以暂不在比较之列。
容我论述另一现象。过去数月，我们与多个顶级奢侈品牌签订租约，类似租约亦会接踵而来。这些新租约的总数有30多份，其中约三分之二属上海以外地区；而上海的新租约则主要集中于将由次高端转型至高端购物商场的上海的港汇恒隆广场。我们预计，沈阳的市府恒隆广场将吸引数个新的顶级品牌进驻，而无锡的恒隆广场在无锡的地位，很快就会媲美恒隆广场在上海的地位。昆明的恒隆广场于今年稍后开幕时，即成为城中的Home to Luxury。
上述发展趋势告诉我们：首先，顶级时装品牌正再度在内地扩充；其次，不论在上海还是其他主要城市，我们的购物商场都是这些品牌优先选择落户的地点之一；第三，中央政府近期刺激个人消费的措施奏效，对高端消费品亦然，甚至尤其有效。这些政府措施包括：调低进口税、不鼓励消费者赴海外购物、调高免税额以降低实际个人所得税税率等。平均来说，关税已下调9%，产品售价亦相应调低了数个百分点。这对我们而言，皆是利好消息。
这些知名时装集团在决定拓展中国业务前，必已做过仔细的调研。这些品牌多数已在中国经营了20年或以上，经验丰富。当中大部分在2000年后过度扩张，因而在2012至2017年熊市期间饱受煎熬。这些公司现时必定格外谨慎，但他们全部都再次开设新店。这些公司很清楚，虽然数据显示个人消费增长放缓，他们却没有因此而却步。凡此种种皆让我们安心，亦确定了我们对市场的乐观展望。
值得一提的是，不单是上海的两个购物商场，我们旗下的所有购物商场皆凭藉其综合素质而获得顶级奢侈品牌认可，吸引他们进驻。除了上海的港汇恒隆广场，沈阳的市府恒隆广场、大连的恒隆广场、无锡的恒隆广场、昆明的恒隆广场，以及武汉的恒隆广场亦获顶级奢侈品牌青睐。在数个购物商场中，只有沈阳的皇城恒隆广场、济南的恒隆广场和天津的恒隆广场，这些次高端物业项目暂未见此类新租户。尽管如此，本人预计济南的恒隆广场将来会转型至高端市场；这与上海的港汇恒隆广场的转型经验类近。推行转型并非易事，但一旦开始，进程往往出人意料。受到羊群效应的驱使，品牌往往在策略上倾向集中在同一购物商场开店，这可理解。
目前，一般消费与奢侈品消费两个市场走势似乎存在差异。虽然前者有转弱趋势，但后者却刚好相反。其他公司旗下的个别高端物业项目经验印证了此看法。与我们一样，他们的业绩也相当理想。这与部分欧洲时装品牌最近的业绩不谋而合。
公司的管理团队可以有某些措施以改善公司的长期表现，如资产优化计划。早在1999年，我们在内地首个出租物业项目 —上海的港汇恒隆广场 —开业；翌年，上海的恒隆广场紧随其后。15年后，我们投放时间及金钱进行大型翻新，提升购物商场档次。此举获得我们的租户高度赞赏，尤其是高端品牌租户。在业内，并非每位业主都与我们一样，既愿意投放大量资源提升物业质素，又能做出佳绩。这进一步提升了公司在租户及潜在租户心中的品牌价值。现有租户愿意续租，并乐意支付较高租金；更多品牌亦渴望进驻，迫切地想成为我们的租户。
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