首页 北京 上海 天津 重庆 广州 深圳 南京 杭州 郑州 武汉 太原 西安 沈阳 成都 全国300城市 综合
登陆 | 注册
观点研究频道  您所在的位置:红商网 >> 观点智库 >> 案例研究 >> 正文
为什么旗舰中档购物中心能拿到高档购物中心一样的租金

  假如关注购物中心这个行业,可能会发现,国内大量旗舰平价商品购物中心,可以拿到和奢侈品购物中心差不多的租金。

  比如,华南地区租金最高的,并不是深圳的奢侈品项目华润深圳万象城,而是粤海投资的广州天河城,广州天河城楼面10.6万平方,2017年租金9.42亿,平方日租24.36元,开业时间是1996年。 深圳华润万象城楼面15.9万平方,2017年租金9.3亿,平均日租15.97元。(当然,广州正佳可能租金也相当高,但没有公开财务数据,所以只能假定天河城是华南租金最高项目)

  北京租金最高的,不是奢侈品龙头SKP,或者国贸商城,而是王府井的东方新天地,就上海来说,以平价商品为主的港汇恒隆总租金也大过做奢侈品的南京西路恒隆(当然坪效没得比,南京西路恒隆是一个小项目)

  这会引起部分投资者的困扰,实际这两种购物中心,根据我的观察和了解大概解释一下其中区别:

  1.商户组合不同,导致合约供需关系不同,大众商品旗舰项目能拿到更好的扣率合约,奢侈品商场会受到商户挤压。

  2.奢侈品商户会一定程度上导致商场“冷场”,人气不够强劲,虽然首层二层产值起来了,但高区普通商户,因为人气不够强劲,无法匹敌人气更加旺盛的旗舰大众商品购物中心。

  3.旗舰大众商品购物中心,因为铺位分割更小,可以大幅提升单位面积租金,因为铺面小,承租方的承租能力会“变相提升”。

  以我比较了解的大悦城为例,北京SKP的客单价是西单大悦城的20倍,从他们对外宣传来说,2017年,北京SKP的销售产值是西单大悦城的3倍,北京SKP百货的经营面积是17.59万平方,西单大悦城的经营面积是11.5万平方,2016年,北京SKP的租金大约是7.79亿,西单大悦城同年的租金是6.37亿,单位租金,西单大悦城是平方日租15.1元,北京SKP平方日租12.1元,西单大悦城居然比SKP还要高。

  SKP还在高速成长,我可以用另外一个成熟奢侈品项目来比,深圳华润万象城楼面15.9万平方,2017年租金9.3亿,平均日租15.97元。西单大悦城楼面11.5万平方,2017年租金6.46亿,平均日租15.4元。 很明显,西单大悦城几乎能和深圳万象城打平手。

  那我切回我说的第3点,就是在项目层面上铺面的区别,因为西单大悦城是收购改造项目,不太好体现大悦城和万象城区别,我用朝阳大悦城和深圳万象城对比。

  第一,里很多人都觉得大悦城动线设计很烂,大量客流被浪费,动线总体较复杂。

  第二,大悦城自己开发出了“街区”这个产品,从大悦城自己的宣传来说,这是客群细分,增加客流停留时间,增加项目独特性,我来讲另一个实际经营中的版本。

  这是深圳万象城一期的基地,整体宽度大概129米,扣掉奢侈的楼内车行道和停车位,宽度大概105米,深圳万象城二期是类似独栋街区的奢侈品区,这里就不截图了。

  这是朝阳大悦城的基地,大概宽度110米

  这两张图都是一楼的铺位分割,我们可以明显看到,铺位分割是完全不同的,通常情况下,同样大面积情况下,万象城商户数量只是大悦城的一半,万象城的品牌客单价高,商户商品单元多,需要更多陈列位,所以能吃掉大进深,异形的铺面,但是大悦城的商户,除了快时尚这类商品单元多,综合店面,一般需求都是切割成小块的铺面。

  这就会形成一个局面,大悦城的动线,天然会比万象城复杂。

  我们看深圳万象城,主动线就是用一个大的弧形,把基地切成两块,然后奢侈品商户,直接吃掉两边铺面,只形成两条40-50米的次动线,而且因为都是“喇叭口”,可视性很强,加上有中厅的连接,消费者感觉就会很简单,当然,弧形的动线切割,会形成动线中间右边我标黄的“大肚子”,万象城通常的办法,是交给百货公司主力店去消化,百货公司再切成小铺面二次出租。

  我们再看朝阳大悦城,为了吃掉基地的宽度,除了项目两头通过大型快时尚店面吃掉边角进深,在项目中部,只能再切一刀,就会出现我标黄的副动线,在购物中心行业,这个副动线就是每个项目的绝对难点,基本大多项目都会作死,然后丢给一些游乐城,儿童娱乐,教育等等低平效商户。

  朝阳大悦城一楼还是简单的,再看二楼,上边形成了复杂的多循环动线,这个不是朝阳大悦城的初衷,这里本来是大悦城学习其它开发商,招的永旺百货,结果,百货公司定位完全和朝阳大悦城脱节,项目在2010年开业,然后2012年,大悦城现在的总经理周鹏到了朝阳大悦城,他第一件事情,就是把永旺撤走,把这边自己承接,现在打造成了设计师品牌区,符合了朝阳区适合的定位。

  我们再看深圳万象城二楼,依旧是简单的一条主动线切割,但是,二楼万象城大型店铺也吃不下边角的大进深,所以形成了下边标黄的一个内部动线,中间大肚子依旧是百货主力店消化,另外,实际二楼的停车也压缩了主动线铺位的进深,KENZO这些铺面面积也小于一楼的主要奢侈品门店。

2页 [1] [2] 下一页 

儿童图书馆入驻购物中心 选址青岛李沧万达广场

郭增利:购物中心存量高启驱动零售商协同式变革

购物中心空置率连年上升该怪电商掏空?

上海购物中心“书店+”到底能玩出多少花样?

地产周报:房企高管薪酬曝光 6月购物中心开业32个

搜索更多: 购物中心