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中国最赚钱的百货SKP到底有多赚钱?一年7个亿!

  北京SKP前身是由北京华联集团与台湾新光三越百货共同创立的北京新光天地,于2007年开业,2012年双方“分手”后项目正式更名为北京SKP。

  作为华贸中心的重要组成部分,项目总建筑面积18万平方米,商业建筑面积约12万平方米,引入了Chanel、Hermès、LouisVuitton、Dior等国际一线品牌旗舰店、概念店、设计师品牌店等,为北京知名奢侈时尚地标。

  2017年天风-华贸SKP资产支持证券成功发行,规模52亿元,也正是这一单CMBS,号称“中国最赚钱百货”的SKP业绩才首曝光。

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  营业额王者无敌

  从2015年开始,SKP带上了中国最赚钱百货的光环。在网络上可找到的中国大陆购物中心销售额排名中,SKP以绝对优势高居榜首,甚至超过排名第二的南京德基广场近40%。对比项目销售坪效,仅12万平米的SKP毫无疑问也是一骑绝尘。

  通过网络数据搜索北京SKP历年营业额可发现,2011年项目营业额突破65亿大关之后,除2014年之外,一直保持着非常稳定的增长势头,尤其是2016/2017年,实体商业回暖,奢侈品行业复苏,SKP营业额也连续大涨,也正是在这两年,项目拉开了与第二名德基广场的差距。

  所以从营业额的角度说,SKP是中国品牌商最赚钱的商场当之无愧。

  如果数据属实的话。

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  与营业额并不匹配的总营收

  判断一个商场成功且健康的标志当然是业主方和品牌商双赢。SKP营业额高意为着商户很赚钱,那么营业额转换为商场总营收了么?

  在SKP发行的这单CMBS《资产管理报告》中,项目公司华贸水世界年度营业收入7.26亿元。报告期内物业运营收入6.94亿元,按建筑面积计算的每平方米日均租金单位为15.86元。

  无法确定项目物业运营收入到底是年度总营收还是报告期总营收(资产管理报告报告期间为2017年4月25日至2017年12月31日)。但根据项目估值及项目公司年度营业收入推算,6.94亿元应为项目年度总营收。

  很显然,项目的营业收入与项目的营业额并不匹配。

  仅从公开年报查询到的中国顶级购物中心中就有多个项目的总营收与日均租金均高于SKP,还有一些未公开年报的场子如德基广场、南京新街口金鹰、南京新街口新百、广州太古汇、上海IFC、正大广场等也应该在SKP之上。如果按总营业收入排名,SKP应该在15名开外。

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  看不懂的毛利率

  由于百货是统一收银,所以公司年报中百货的营业收入即营业额或销售收入,百货的毛利润相对应的是购物中心的总营收(租金收入),百货的净利润即购物中心的NOI/Ebitda,百货的毛利率相当于购物中心的租售比。

  一般购物中心的租售比在10%-20%之间,大部分在15%左右,如果把SKP看做是一个购物中心,以125亿元作为分母,项目的租售比不到6%,很显然这不符合常理。找一个对比案例:同为顶级奢侈品购物中心的深圳万象城,2017年租金收入9.3亿元,年销售额77亿元,租售比为12%。

  如果将SKP看做是一个百货,则其毛利率更加匪夷所思。下图列举了五个典型上市百货企业的毛利率,最高的天虹可达25%,武商和新世界股份的毛利率也在20%以上,处于较低水平的利群和王府井也在15%以上。

  衡量百货业绩的另外一个重要指标是净利率。SKP的净利率算是在百货行业合理区间的低位,但作为一个已经开业十余年的知名顶级项目,这个净利率同样说不过去。SKP的毛利率叫人琢磨不透。

  (来源:购物中心资产管理)

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