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为何太古地产的商业项目总那么与众不同?

  太古地产做项目常常是“十年磨一剑”,即便在港资地产圈里,太古里/太古汇也是非常出众的。是什么造就了太古商业的独特?除了品牌资源、行业经验之外,更离不开这家企业“长远规划”、“建设可持续增值”、“可持续发展社区”的理念。

  自2002年进入内地市场以来,太古地产陆续在北京、广州、成都、上海打造了5个商业项目,都非常成功,成为所在城市的商业标杆。

  特别是“太古里”系列,除了商业上的成绩之外,还提升了周边社区价值,传达出所在城市特有的文化。如今北京三里屯太古里、成都远洋太古里已经成为城市名片、游客打卡地之一。

  是什么造就了太古里的独特呢?

  肯定离不开商场精准定位、引进大量首店品牌、精彩纷呈的市场活动。然而,我们认为并非完全源于商业上的娴熟运作。

  所以,抛开了“定位”、“招商”、“运营管理”这些商业经营思路,我们转而从企业理念、企业文化的角度研究了太古地产。

  太古地产的核心理念

  太古地产最核心的理念可以概括为3点:

  做长远规划

  耐心做长线投资,自主持有,致力于建设可持续增值并可持续发展的社区。从项目最初规划、设计,到项目不断增值,都是以长远发展为念。

  传承和创新城市文化

  原创和创新是企业核心,每个项目都会根据城市、地理位置的特点量身定制,把地方特色融入到项目设计中,使之与先进的国际理念相结合。这是一种基于尊重城市、尊重传统的创新。

  建设和谐共生的社区

  推崇社区发展的理念,认为商业项目与周边环境是和谐共生的。在项目规划之初,就以社区的整体视角规划设计。在运营中,也会关注周边社区的整体发展,持续贡献力量,促进社区的繁荣和多元化发展。

  对照太古地产在内地的发展,特别是“太古里”的成功来看,上面所列的三点核心理念绝非冠冕堂皇的场面话。

  下面就以北京三里屯太古里为例,看看它是如何体现出企业核心理念的?

  北京三里屯太古里非常特别,既是企业在内地的首个落成开业项目,又是收购的项目,当时建筑主体已经落成(2007年从北京国峰置业手上收购了“新三里屯项目”)。

  如今,它已经成为北京的时尚潮流地标,也是全国最具标杆性的街区商业之一,到今年8月,就要满10岁了。在整个发展过程中,一直延续了“可持续发展”、“提升社区价值”的理念。

  2007-2008年期间,笔者作为第三方公司工作人员曾参与过北京三里屯太古项目的筹备。当时正值北京奥运前夕,大批商业项目涌现,市场竞争很激烈。

  如今这个炙手可热的项目,在当年并非市场宠儿,街区式建筑被认为不适合北方天气、三里屯酒吧街的名声不太高雅、收购之初项目的建筑品质平平,问题频现。

  硬件持续升级,获LEED O+M金级认证

  自太古收购该项目以来,三里屯太古里便持续地对项目硬件进行改造、优化。既包括商业用途、消费体验方面的优化,也有从节能环保、可持续发展角度考虑,租户、消费者并不会直接感受到的投入。

  持续优化项目的商业体验

  为优化动线,商场进行了增加连廊、增加通道等工程改造。比如,在商场南区,曾舍弃部分租赁面积,加设通道,以增强项目的通透性。

  在北区,为顺应消费需求的转变,2017年商场把一幢4层的Mont Blanc旗舰店,改造成了可“折叠”的餐饮楼(楼的两个立面可以像打开落地窗一样完全打开),非常有创意,同时也优化了业态结构。

  2015年,商场完成了停车场改造,成为北京首家同时实现支付宝支付和微信支付的停车场,并由此获得了北京相关政府部门定向资金支持。

  持续节能减排,获LEED金级认证

  今年1月,三里屯太古里获得LEED O+M(运营与维护)金级认证,成为获得该认证的首个国内开放式商业街区。

  通常情况下,某项目为获得LEED认证,从设计阶段就开始按LEED标准执行。而三里屯太古里是一个既未按其标准设计、又未按其标准建造的项目。在“先天不足”的情况下,通过在节省能耗方面的突出表现,才获此认证。

  公共区域能耗2017年相比2010年下降45%

  用电量减少了850万度

  自项目开业之后,节能减排工程从未停止:

  2009-2011年:公共空间的空调、照明接入BMS(楼宇自控系统)自动运行控制

  2012-2014年:公共空间的灯具(包括停车场)更换为LED灯,以节省能耗

  2015-2017年:冷却塔控制系统升级、广场大屏幕更换为更高效率的LED屏幕、完成遮阳膜安装,增强隔热保温力

  接入BMS系统、冷却塔升级,都使得设备的运行更实时匹配环境实际需求,从而减少不必要的能耗。

  将灯具更换为LED灯、LED屏,也极大地节省能耗,南区广场大屏在换为更高效率的LED屏幕后,能耗下降15%。

  未来,三里屯太古里将把节能减排深入到租户空间,采用冷机加风机盘管系统替代现有低效水环热泵系统,以实现高效节能。该工程未来6年投资将超过1亿人民币,并将在完工后每年减少用电量1340万度。

  除此之外,商场还会每年为适合的租户进行免费的能源审计、出具审计报告,为租户提供可行的节能建议。据了解,太古地产是行业内唯一有此服务的商业地产企业。

  另外,商场投入巨资引进了日本进口垃圾处理系统,安置于南区停车场。实现了干、湿垃圾分开存放,增加新冷库,有效控制了异味和污染,对工作人员和消费者来说都是非常有益的。

  支持艺术文化活动,鼓励分享和创新

  三里屯太古里一直非常重视对艺术文化的支持,这主要源于企业对原创和创新的坚持,同时,他们也认为创新的灵感往往来源于艺术文化。

  因此,对于艺术文化类机构主动提出的活动场地需求,三里屯太古里向来以开放的心态,愿意甄选合作。当然,丰富的艺术文化活动,也提升了商场的艺术品味,而不仅是物质消费场所。比如:

  自2010年以来,连续8年与北京国际音乐节合作,把很多先锋、优质的音乐带到了三里屯。

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